Das DAB-Zertifikat erklärt: Wie ausländische Käufer die türkische Währungsregel vor dem Tapu erfüllen

Die meisten ausländischen Käufer in Alanya kalkulieren sorgfältig den Preis der Wohnung, die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Dann, eine Woche vor der Unterzeichnung, erwähnt der Anwalt ein Dokument namens DAB – und der gesamte Zeitplan hängt plötzlich von einer Bank ab, die man noch nie genutzt hat. Dieser Leitfaden erklärt genau, was das DAB ist, wie man es erhält, ohne den Kauf zu verzögern, und was es an Zeit und Papierkram kostet. Was das DAB eigentlich ist DAB steht für Döviz Alım Belgesi – das Devisenkaufzertifikat. Es ist ein offizielles Bankdokument, das belegt, dass Sie Devisen in die Türkei eingebracht und speziell für den Immobilienkauf in türkische Lira umgetauscht haben. Seit Anfang 2022 überträgt die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster (TKGM) keine Eigentumsurkunde über das Web-Tapu-System an einen ausländischen Käufer, wenn kein gültiges DAB vorliegt. Einfach gesagt: kein DAB, kein Tapu. Das Zertifikat ist keine optionale Formalität, die man später nachholen kann – es ist eine Hürde, die die Transaktion nehmen muss, bevor das Eigentum übertragen wird. Warum die Türkei diese Regel eingeführt hat Die Anforderung ist im Kommuniqué zum Dekret Nr. 32 zum Schutz des Werts der türkischen Währung und in Artikel 13 des Kapitalverkehrsrundschreibens der Zentralbank verankert. Das Ziel ist zweifach: Eingehende Devisen sollen über die Zentralbank der Republik Türkei (CBRT) kanalisiert werden, um die Lira zu stützen, und der Geldfluss hinter jedem ausländischen Kauf soll für Anti-Geldwäsche-Zwecke transparent gemacht werden. Für Sie als Käufer ist die praktische Konsequenz einfach: Der von Ihnen gezahlte Betrag muss als Devisen eintreffen, an eine türkische Bank verkauft und auf einem Zertifikat vermerkt werden, bevor das Grundbuchamt tätig wird. Schritt für Schritt: Das DAB vor dem Tapu-Termin beantragen Die Abläufe sind unkompliziert, sobald man die Reihenfolge kennt. Das Zertifikat wird in der Regel noch am selben Tag ausgestellt, an dem man die Bank beauftragt, aber die vorausgehende Überweisung kann mehrere Werktage in Anspruch nehmen – planen Sie daher frühzeitig.

Banken wie Ziraat, Vakıfbank und Halkbank stellen das Zertifikat aus, zunehmend als elektronisches e-DAB mit QR-Code, den das Grundbuchamt vor Ort verifizieren kann. Was es an Zeit und Geld kostet Die Umrechnung selbst erfolgt zum Zentralbankkurs, aber planen Sie die internationale Überweisungsgebühr Ihrer Hausbank und eine kleine Bearbeitungsgebühr auf türkischer Seite ein. Der größere Kostenfaktor ist Zeit: Internationale Überweisungen können einige Werktage benötigen, bevor das Zertifikat überhaupt ausgestellt werden kann. Käufer, die die Überweisung bis zum letzten Moment aufschieben, verschieben ihren Tapu-Termin regelmäßig um eine Woche. Sie benötigen außerdem einen SPK-zertifizierten Bewertungsbericht (Ekspertiz Raporu) vor der Überweisung, und der Betrag auf dem DAB darf nicht niedriger sein als der auf der Eigentumsurkunde deklarierte Kaufpreis. Behandeln Sie diese Anforderungen als ein Paket und nicht als separate Erledigungen. Wenn Sie den gesamten Kaufprozess noch planen, ordnet unser Ihre erste Immobilie in Alanya kaufen: Ein Schritt-für-Schritt-Leitfaden für ausländische Käufer das DAB in die umfassendere Abfolge der Schritte ein, und Als Ausländer Immobilien in Alanya kaufen: Vollständiger Ratgeber 2026 behandelt die Dokumente, die ausländische Käufer vor der Unterzeichnung zusammenstellen müssen. Fehler, die Ihre Eigentumsübertragung verzögern Einen Kaufpreis angeben, der unter dem DAB-Betrag liegt. Die Zahlen müssen übereinstimmen; eine Abweichung löst eine Mängelanzeige beim Grundbuchamt aus. Angeben, der Kauf sei „vollständig bezahlt", obwohl er es nicht ist. Diskrepanzen zwischen dem Urkundentext und dem tatsächlichen Geldfluss blockieren die Übertragung. Davon ausgehen, dass Ratenzahlungen außerhalb des Bankensystems zählen. Die Devisen müssen durch das Bankensystem fließen, um ein DAB zu generieren. Steuernummer und Bankkonto bis auf den letzten Tag aufschieben. Beides sind Voraussetzungen für die Überweisung, die dem Zertifikat zugrunde liegt. Das DAB zu budgetieren bedeutet wirklich, Zeit zu budgetieren. Wenn Sie erst einmal verstehen, dass das Zertifikat der Schlussstein der gesamten Übertragung ist, fügen sich die übrigen Kosten – Steuern, Gebühren und Anwaltskosten, die in Der vollständige Leitfaden zu Grundsteuern und Kaufnebenkosten in der Türkei dargelegt sind – um es herum zusammen. Wer ein DAB braucht – und wer nicht Das Zertifikat ist an ausländische Käufer gebunden, die in Devisen zahlen. Wenn Sie als ausländischer Staatsangehöriger eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie erwerben und Ihre Mittel aus dem Ausland stammen, fallen Sie eindeutig unter diese Regelung. Käufer fragen manchmal, ob ein in der Türkei ansässiger Ausländer oder jemand, der bereits Lira auf einem türkischen Konto hat, befreit ist – die sichere Antwort lautet: Klären Sie es vor dem Termin mit Ihrer Bank und Ihrem Anwalt, denn das Grundbuchamt entscheidet auf Basis der vorgelegten Dokumente, nicht auf Basis von Annahmen über Ihren Status. Ein verbreitetes Missverständnis ist, dass die Regel nur bei großen Käufen greift. Sie gilt nicht ab einem bestimmten Schwellenwert, unter dem man bleiben könnte: Die Anforderung gilt für jede Eigentumsübertragung an einen ausländischen Käufer, unabhängig davon, ob die Wohnung ein bescheidenes Ein-Zimmer-Apartment in Oba oder ein Penthouse mit Meerblick ist. Planen Sie das DAB bei jedem Devisenkauf ein. Das Fazit Das DAB ist keine versteckte Steuer und keine Falle; es ist ein Compliance-Schritt mit einem vorhersehbaren Ablauf. Rechnen Sie über eine türkische Bank um, passen Sie das Zertifikat an Ihren deklarierten Preis an, und bringen Sie das e-DAB zusammen mit Ihrem Bewertungsbericht zum Grundbuchamt. Tun Sie das, und die Währungsregel wird zu einer Routineangelegenheit, statt zum Stolperstein bei Ihrem Abschluss.