Stadtumbau (Gesetz 6306) und der Kauf älterer Gebäude in Alanya: Ein Leitfaden für ausländische Käufer

Ältere Gebäude im Zentrum von Alanya wirken oft wie ein Schnäppchen. Eine Wohnung vor Baujahr 2000, zwei Straßen vom Strand entfernt, kann einen Bruchteil eines Neubaus kosten, und für viele ausländische Käufer ist dieser Preisunterschied der eigentliche Anreiz. Doch bevor Sie unterschreiben, müssen Sie eine Sache verstehen, die die Wirtschaftlichkeit dieses Kaufs still und leise neu schreiben kann: Türkeis Stadtumbauprogramm, auf Türkisch bekannt als Kentsel Donusum. Dies ist kein vages Planungskonzept. Es ist eine spezifische rechtliche Maschinerie – aufgebaut auf Gesetz Nr. 6306 und durch wesentliche Reformen von 2023 geschärft –, die Ihr Gebäude für unsicher erklären, seinen Abriss innerhalb von 90 Tagen erzwingen und Ihnen je nach Vorbereitung entweder eine brandneue Wohnung oder einen jahrelangen Wiederaufbau-Albtraum bescheren kann. Dieser Leitfaden erklärt genau, wie es funktioniert und was Sie vor dem Kauf eines älteren Alanya-Gebäudes prüfen müssen. Was Kentsel Donusum tatsächlich ist Kentsel Donusum (Stadtumbau) ist Türkeis nationales Programm zum Abriss und Wiederaufbau erdbebenunsicherer Gebäude. Seine rechtliche Grundlage bildet Gesetz Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten unter Katastrophenrisiko (Afet Riski Altindaki Alanlarin Donusturulmesi Hakkinda Kanun), in Kraft seit 2012. Das Programm ist keine Nischeninitiative. Allein in Istanbul gibt es schätzungsweise 1,5 Millionen gefährdete Einheiten. Seit 2012 wurden bereits rund 923.000 Einheiten umgestaltet, weitere 200.000+ befinden sich in Bearbeitung. Dies ist ein langfristiger, staatlich priorisierter Vorstoß – keine einmalige Kampagne, die still und leise verschwinden wird. Er beschleunigte sich stark nach den Erdbeben vom 6. Februar 2023 in Kahramanmaras (Stärke 7,8 und 7,5), bei denen mehr als 53.000 Menschen ums Leben kamen. Diese Beben lösten eine weitreichende Rechtsreform aus – Gesetz Nr. 7471, veröffentlicht im Amtsblatt am 9. November 2023 –, die ausdrücklich darauf ausgelegt ist, die Identifizierung, Evakuierung, den Abriss und den Wiederaufbau risikobehafteter Gebäude im ganzen Land zu beschleunigen. Der 'Riskli Yapi'-Test (Risikogebäude) Das Herzstück des Programms ist das Riskli Yapi – die Bezeichnung „Risikogebäude“. Nach Artikel 2 des Gesetzes 6306 gilt ein Gebäude als risikobehaftet, wenn es das Ende seiner wirtschaftlichen Lebensdauer erreicht hat ODER wenn wissenschaftliche und technische Daten zeigen, dass es bei einem Erdbeben einsturzgefährdet oder stark beschädigungsgefährdet ist. Entscheidend dabei: Dies gilt unabhängig davon, ob das Gebäude in einem offiziell ausgewiesenen „Risikogebiet“ liegt. Ein einzelner alter Block in einer ansonsten modernen Straße kann eigenständig als risikobehaftet eingestuft werden. Für Alanya ist das praktische Kriterium das Baualter. Gebäude, die vor dem nach 1999 eingeführten Baurecht errichtet wurden – selbst eine Reaktion auf das Marmara-Erdbeben von 1999 – sind häufige Kandidaten. Wenn die ältere Wohnung, die Sie ins Auge gefasst haben, in den 1980er oder 1990er Jahren erbaut wurde, gehen Sie davon aus, dass sie in den Anwendungsbereich fallen könnte, und überprüfen Sie dies, anstatt es zu hoffen. Wer den Bericht auslöst – und wer zahlt Hier werden viele Käufer auf dem falschen Fuß erwischt. Das Verfahren zur Identifizierung von Risikogebäuden kann durch den Antrag eines einzigen Miteigentümers eingeleitet werden. Die Zustimmung der anderen Eigentümer ist nicht erforderlich, um den Bericht in Auftrag zu geben. Ein Anwalt mit notariell beglaubigter Vollmacht oder der Gebäudeverwalter kann ihn ebenfalls einleiten, und das Ministerium kann die Identifizierung von Amts wegen anordnen, wenn Eigentümer untätig bleiben. Die Begutachtung selbst darf nur von einer Institution durchgeführt werden, die vom Ministerium für Umwelt, Stadtentwicklung und Klimawandel lizenziert ist – zugelassene Bauinspektionsfirmen und Universitäten. Es handelt sich um einen kostenpflichtigen privaten Ingenieurbericht, und die Gebühr wird vom Eigentümer bezahlt, der ihn in Auftrag gibt. Der Preis wird von der Firma anhand der Gebäudegröße festgelegt und ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Einspruch und Abrisstimeline Sobald ein Gebäude als risikobehaftet eingestuft wird, beginnt die Uhr zu laufen:

Bei Abriss erlischt das Wohnungseigentum (Kat Mulkiyeti) und das Grundstück geht in Miteigentum (Arsa) über. Mit anderen Worten: Sie besitzen nicht mehr „Wohnung 4“ – Sie besitzen einen Anteil an einem Grundstück, das darauf wartet, neu bebaut zu werden. Die entscheidende Änderung von 2023: 50 % + 1 Die für einen Käufer wichtigste Reform ist die Änderung der Eigentümerzustimmungsschwelle. Vor November 2023 erforderten Abriss-und-Wiederaufbau-Entscheidungen zwei Drittel (66,7 %) der Eigentumsanteile. Diese hohe Hürde bedeutete, dass eine kleine Gruppe von Blockierern ein Projekt jahrelang einfrieren konnte. Gesetz Nr. 7471 senkte die Schwelle auf eine absolute Mehrheit – 50 % + 1 der Eigentumsanteile – für die wichtigsten Entscheidungen: Auftragnehmerauswahl, das Wiederaufbauprojekt und die Einheitenzuteilung. Dieselbe einfache Mehrheit kann nun auch einen zuvor abgeschlossenen Bauvertrag kündigen, was wichtig ist, wenn Sie eine Wohnung in einem Gebäude mit einem ins Stocken geratenen Projekt kaufen. Ebenso wichtig ist, was jetzt mit Andersdenkenden passiert: Vor 2023: Die Grundstücksanteile ablehnender Eigentümer wurden versteigert an andere Parteien. Nach 2023: Diese Anteile werden vorübergehend auf den Namen des Staatsschatzes eingetragen, bis der Wiederaufbau abgeschlossen ist. Die Wirkung ist entscheidend. Eine Minderheit kann eine Umgestaltung, die die Mehrheit befürwortet, nicht mehr blockieren. Wenn Sie eine Einheit kaufen und einen Wiederaufbau ablehnen, dem 50 % + 1 der Anteile zustimmen, können Sie ihn nicht aufhalten – Sie werden mit dem Projekt mitgenommen. Gesetz 7471 hat auch Reservegebäudeflächen (Rezerv Yapi Alani) neu definiert und die alte Anforderung gestrichen, dass es sich um komplett neues Siedlungsland handeln müsse. Nun können auch bestehende Siedlungen als Reserveflächen ausgewiesen werden, was den Anwendungsbereich der Umgestaltung ausweitet. Die Anreize: Mietbeihilfe, Steuerbefreiungen und Zuschüsse Stadtumbau ist nicht nur Peitsche. Das Programm bietet echte finanzielle Unterstützung, und Gesetz 6306 gilt gleichermaßen für ausländische Eigentümer – Ausländer können dieselbe Mietbeihilfe und dieselben Steuerbefreiungen wie türkische Staatsbürger beanspruchen. Mietbeihilfe (Kira Yardimi) Während Ihr Gebäude wiederaufgebaut wird, zahlt der Staat Mietbeihilfe an Eigentümer und Mieter, die räumen:

Die monatlichen Beträge werden pro Provinz festgelegt und jährlich aktualisiert. Als Referenzpunkt für Istanbul 2024 konnten Eigentümer in Risiko-/Reservegebieten bis zu 18.000 TL/Monat (20.000 TL für Rentner) für bis zu 48 Monate erhalten, Mieter bis zu 18.000 TL/Monat für bis zu 12 Monate. Die Antalya/Alanya-Sätze unterscheiden sich und werden jährlich vom Ministerium festgelegt – informieren Sie sich über den aktuellen Betrag, statt die Istanbuler Zahl anzunehmen. Anträge müssen innerhalb eines Jahres nach der Räumungsentscheidung oder innerhalb von drei Monaten nach dem Abriss über das E-Devlet-Portal oder das provinzielle Direktorat für Umwelt und Stadtentwicklung eingereicht werden. Steuer- und Gebührenbefreiungen Transaktionen im Rahmen von Gesetz 6306 sind von Grundbuchgebühren (Tapu Harci), Stempelsteuer, Notargebühren und verschiedenen kommunalen und Genehmigungsgebühren befreit. Die Befreiungen gelten für den Erstverkauf, die Übertragung oder Hypothek sowohl der alten als auch der neu errichteten Einheit und gelten für Eigentümer, den Auftragnehmer und qualifizierte Mieter bzw. Berechtigte, die das Gebäude mindestens ein Jahr lang genutzt haben. Da die Tapu-Gebühr allein normalerweise 4 % des erklärten Wertes beträgt, ist dies eine bedeutende Ersparnis. 'Yarisi Bizden' (Die Hälfte von uns) Im Jahr 2023 für Istanbul eingeführt, übernimmt die Kampagne Yarisi Bizden („Die Hälfte von uns“) einen Teil der Wiederaufbaukosten durch den Staat. Bis 2024 wurde der Zuschuss auf rund 875.000 TL zuzüglich eines Darlehens von bis zu ~875.000 TL pro Einheit angehoben, einschließlich Umzugsbeihilfe. Risikobehaftete Gebäude, die bis Ende 2026 genehmigt werden, können teilnehmen, sofern die Bedingungen erfüllt sind. Während das Vorzeigeprogramm auf Istanbul ausgerichtet ist, signalisiert es die Richtung staatlicher Unterstützung im ganzen Land. Was eine laufende Umbauanordnung für Wert und Risiko bedeutet Hier ist das Fazit für Käufer. Eine laufende oder wahrscheinliche Umbauanordnung verändert grundlegend sowohl den Wert als auch das Risikoprofil eines älteren Alanya-Gebäudes. Die Nachteile für einen Käufer: Ein markiertes Gebäude kann während des Übergangs weder normal versichert noch finanziert werden. Es droht ein erzwungener 90-tägiger Abriss, sobald die Risikofeststellung rechtskräftig ist. Sie erben den Wiederaufbauprozess – Kostenteilung, Auftragnehmerkonditionen und vorübergehende Umsiedlung. Wenn der Eigentümerkonsens stockt (selbst mit der niedrigeren 50 % + 1-Schwelle), drohen Verzögerungen und Unsicherheit. Die Vorteile: Sie erhalten am Ende eine brandneue, normkonforme Wohnung, oft größer als das Original. Sie profitieren von den Steuer- und Gebührenbefreiungen und der Mietbeihilfe während des Wiederaufbaus. Möglicherweise haben Sie die ursprüngliche Einheit genau wegen ihres Alters zu einem Rabatt gekauft. Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Prozentsatz dafür, wie stark eine Umbauanordnung den Preis beeinflusst – es ist eine qualitative Einschätzung. Aber die Asymmetrie ist klar: Ein Käufer, der die Markierung versteht, kann verhandeln und planen; ein Käufer, der sie erst nach der Beurkundung entdeckt, erbt eine Verpflichtung, die er nie eingepreist hat. Die Kaufprüfungs-Checkliste für ausländische Käufer Bevor Sie ein günstigeres Alanya-Gebäude aus der Zeit vor 2000 kaufen, überprüfen Sie Folgendes: Holen Sie den Tapu-Eintrag (Grundbucheintrag) ein und suchen Sie nach einer Anmerkung „Unter Gesetz Nr. 6306“. Dies ist das eindeutigste Signal. Prüfen Sie den Risikogebäudestatus über das E-Devlet-Portal und die Stadtumbauprogramme des Ministeriums. Fragen Sie nach bestehenden Eigentümerstimmen oder Auftragnehmerverträgen. Ein Gebäude könnte bereits mitten in einer Entscheidung nach der 50 % + 1-Regel sein. Beziffern Sie Ihre Kostenbeteiligungspflicht. Wenn ein Wiederaufbau bevorsteht, was schulden Sie über Zuschüsse und Mietbeihilfe hinaus? Bestätigen Sie die Befreiungsvoraussetzungen und die Mietbeihilfeberechtigung in Ihrem spezifischen Fall sowie die aktuellen Antalya-Provinz-Sätze. Beauftragen Sie einen lokalen Anwalt, um den Tapu, die Gebäudeakte und etwaige Kat-Malikleri-Entscheidungen (Eigentümerversammlung) zu prüfen, bevor Sie sich verpflichten. Richtig gemacht, kann ein älteres Alanya-Gebäude im Umbau-Pipeline eine Chance statt einer Falle sein – ein vergünstigter Einstieg, der sich in ein neues, sichereres, befreiungsgestütztes Zuhause verwandelt. Blindlings gemacht, kann es bedeuten, eine Abrissanordnung und eine Kostenbeteiligungsrechnung zu erben, die Sie nie kommen sahen. Der Unterschied liegt einzig und allein in der Due-Diligence-Prüfung, die Sie vor der Unterzeichnung durchführen. Wenn Sie eine ältere Immobilie in Alanya abwägen und Hilfe beim Lesen des Tapus, der Überprüfung des 6306-Status und beim Verständnis dessen benötigen, was eine Umbauanordnung für Ihre Zahlen bedeuten würde, kann das Ogenus-Property-Team Sie durch die Überprüfung führen, bevor Sie kaufen.