Les étrangers peuvent-ils posséder et hériter de biens immobiliers en Turquie ? Limites de propriété, héritiers et règles relatives aux titres (2026) Si vous possédez un appartement à Alanya ou ailleurs en Turquie, deux éléments juridiques comptent beaucoup moins que vous ne le pensez : le droit de votre pays d’origine et la formulation de tout testament que vous avez signé à l’étranger. Pour le logement lui-même, le droit turc détermine presque tout. Ce guide explique qui est autorisé à posséder des biens immobiliers en Turquie, ce qu’il advient de ces biens au décès du propriétaire et les démarches précises que ses héritiers devront accomplir auprès du registre foncier. Qui est autorisé à posséder un bien immobilier en Turquie ? Depuis la suppression de l’exigence de réciprocité par la loi nº 6302 du 18 mai 2012, les citoyens d’environ 183 pays peuvent acheter et posséder des biens immobiliers en Turquie. La propriété n’est toutefois pas illimitée, et les mêmes limites s’appliquent aux biens reçus par succession :
| Règle | Limite |
|---|---|
| Superficie totale détenue par une personne étrangère | 30 hectares dans l’ensemble du pays (extensibles à 60 par décision présidentielle) |
| Part d’un même district | Une personne étrangère ne peut pas détenir plus de 10 % de la superficie totale d’un district |
| Zones militaires et de sécurité | Aucune propriété étrangère autorisée |
| Réciprocité | Supprimée en 2012 — elle n’est plus requise |
Si la nationalité d’un héritier ne lui permet pas de posséder un bien dans un lieu donné, ou si le bien se trouve dans une zone réglementée, l’héritier ne perd pas simplement ses droits : le bien est liquidé et l’héritier reçoit le produit de la vente au lieu du titre de propriété. Le droit turc régit le logement — et non votre testament étranger En vertu de la loi turque sur le droit international privé (MÖHUK, article 20), les biens immobiliers situés en Turquie sont soumis au droit successoral turc, indépendamment de la nationalité du propriétaire, de son pays de résidence ou du contenu d’un testament étranger. Vous ne pouvez pas utiliser un testament anglais, allemand ou russe pour transmettre votre appartement d’Alanya à un bénéficiaire unique si les règles turques relatives à la réserve héréditaire en disposent autrement. Réserve héréditaire : la part réservée Le droit turc protège les proches parents au moyen d’une part réservée (saklı pay) qu’un testament ne peut supprimer :
| Héritier | Part réservée |
|---|---|
| Enfants (collectivement) | La moitié de la succession |
| Conjoint survivant (en présence de descendants) | Un quart |
| Conjoint survivant (avec les parents ou frères et sœurs, sans enfant) | La moitié |
| Conjoint survivant (seul) | Trois quarts |
| Parents (en l’absence de descendants) | Un quart |
Comment les héritiers obtiennent-ils le titre de propriété ? Obtenir un certificat d’hérédité (veraset ilamı / mirasçılık belgesi) auprès d’un notaire turc ou du tribunal civil de paix (Sulh Hukuk Mahkemesi). Les documents étrangers doivent être traduits et apostillés. Déposer la déclaration de droits de succession dans les six mois suivant le décès. Payer les droits de succession — de 1 % à 10 % pour la famille proche — en versements semestriels répartis sur trois ans. Enregistrer le transfert auprès du registre foncier (Tapu) afin que les héritiers deviennent les propriétaires légaux. Anticiper — en regroupant les informations du tapu, les numéros fiscaux et les coordonnées de vos héritiers — transforme une procédure transfrontalière éprouvante en une formalité courante. Pour connaître les frais récurrents dont vos héritiers hériteront avec le logement, consultez notre guide Fiscalité immobilière en Turquie pour les étrangers : guide complet 2026, et pour obtenir une vue d’ensemble des frais d’acquisition et de propriété, lisez Guide complet des taxes immobilières et des frais juridiques en Turquie. Les propriétaires envisageant de créer un lien plus durable avec la Turquie peuvent également consulter Citoyenneté turque par investissement en 2026 : coût, conditions et règles immobilières.