Le certificat DAB expliqué : comment les acheteurs étrangers respectent la règle de change turque avant le tapu

La plupart des acheteurs étrangers à Alanya établissent soigneusement leur budget en tenant compte du prix de l'appartement, des honoraires de l'agent et de la taxe sur le titre de propriété. Puis, une semaine avant la signature, l'avocat mentionne un document appelé DAB, et tout le calendrier dépend soudainement d'une banque que vous n'avez jamais utilisée. Ce guide explique précisément ce qu'est le DAB, comment l'obtenir sans retarder votre achat et ce qu'il vous coûtera en temps et en formalités. Ce qu'est réellement le DAB DAB signifie Döviz Alım Belgesi — le certificat d'achat de devises. Il s'agit d'un document bancaire officiel prouvant que vous avez fait entrer des devises étrangères en Turquie et que vous les avez converties en livres turques spécifiquement pour acheter votre bien immobilier. Depuis le début de l'année 2022, la Direction générale du registre foncier et du cadastre (TKGM) ne transfère plus de titre de propriété à un acheteur étranger par l'intermédiaire du système Web-Tapu si aucun DAB valide n'a été enregistré. En termes simples : pas de DAB, pas de tapu. Le certificat n'est pas une formalité facultative que vous pourrez régulariser plus tard — c'est une étape obligatoire que la transaction doit franchir avant le transfert de propriété. Pourquoi la Turquie a instauré cette règle Cette exigence s'inscrit dans le Communiqué relatif au décret n° 32 sur la protection de la valeur de la monnaie turque et dans l'article 13 de la circulaire de la Banque centrale sur les mouvements de capitaux. L'objectif est double : faire transiter les devises étrangères entrantes par la Banque centrale de la République de Turquie (CBRT) afin de soutenir la livre turque, et rendre transparent le parcours des fonds de chaque achat étranger à des fins de lutte contre le blanchiment d'argent. Pour vous, en tant qu'acheteur, la conséquence pratique est simple. Le prix que vous payez doit arriver en devises étrangères, être vendu à une banque turque et être consigné dans un certificat avant que le registre foncier puisse intervenir. Étape par étape : obtenir votre DAB avant le rendez-vous pour le tapu Le processus est simple une fois que vous en connaissez l'ordre. Le certificat est généralement produit le jour même où vous donnez vos instructions à la banque, mais le transfert de fonds qui le précède peut prendre plusieurs jours ouvrés. Il faut donc commencer suffisamment tôt.

Des banques telles que Ziraat, Vakıfbank et Halkbank émettent toutes ce certificat, de plus en plus souvent sous la forme d'un e-DAB électronique comportant un code QR que le registre foncier peut vérifier immédiatement. Ce que cela vous coûte en temps et en argent La conversion elle-même est effectuée au taux de la Banque centrale, mais prévoyez les frais de transfert international facturés par votre banque d'origine ainsi que de modestes frais de traitement du côté turc. Le coût le plus important est le temps : les virements internationaux peuvent mettre plusieurs jours ouvrés à être crédités avant même que le certificat puisse être émis. Les acheteurs qui attendent le dernier moment pour effectuer le transfert repoussent régulièrement leur rendez-vous pour le tapu d'une semaine. Vous aurez également besoin d'un rapport d'évaluation certifié SPK (ekspertiz raporu) avant le transfert, et le montant figurant sur le DAB ne doit pas être inférieur au prix de vente déclaré sur le titre de propriété. Considérez ces éléments comme un ensemble unique d'exigences plutôt que comme des démarches distinctes. Si vous êtes encore en train de planifier l'ensemble de votre parcours d'achat, notre Acheter votre premier bien immobilier à Alanya : guide étape par étape pour les acheteurs étrangers replace le DAB dans la chronologie générale des étapes, tandis que Comment acheter un bien immobilier à Alanya en tant qu'étranger : guide complet 2026 présente les documents que les acheteurs étrangers doivent réunir avant la signature. Les erreurs qui retardent le transfert de votre titre de propriété Déclarer un prix de vente inférieur au montant du DAB. Les chiffres doivent correspondre ; un écart entraîne une notification de dossier incomplet au registre foncier. Indiquer que la vente est « intégralement payée » alors qu'elle ne l'est pas. Les incohérences entre le contenu de l'acte et le flux réel des fonds bloquent le transfert. Supposer que les paiements échelonnés effectués hors du système bancaire sont pris en compte. Les devises doivent transiter par le système bancaire pour générer un DAB. Attendre le dernier jour pour obtenir le numéro fiscal et ouvrir le compte. Ces deux éléments sont indispensables au transfert qui permet d'émettre le certificat. Prévoir le DAB dans son budget revient surtout à prévoir du temps. Une fois que vous avez compris que ce certificat constitue la pierre angulaire de tout le transfert, le reste des coûts — taxes, frais et honoraires juridiques détaillés dans Guide complet des taxes immobilières et des frais juridiques en Turquie — s'organise naturellement autour de lui. Qui a besoin d'un DAB — et qui n'en a pas besoin Le certificat concerne les acheteurs étrangers qui paient en devises étrangères. Si vous êtes un ressortissant étranger acquérant un bien résidentiel ou commercial et que vos fonds proviennent de l'étranger, vous entrez clairement dans le champ d'application de la règle. Les acheteurs demandent parfois si un étranger résidant en Turquie, ou une personne détenant déjà des livres turques sur un compte turc, en est exempté. La réponse la plus sûre consiste à le confirmer auprès de la banque et de votre avocat avant le rendez-vous, car le registre foncier statue sur les documents qui lui sont présentés, et non sur des suppositions concernant votre statut. Une idée reçue fréquente consiste à croire que la règle ne s'applique qu'aux achats importants. Elle n'est assortie d'aucun seuil en dessous duquel vous pourriez y échapper : l'exigence est liée au transfert du titre de propriété à un acheteur étranger, qu'il s'agisse d'un modeste appartement d'une chambre à Oba ou d'un penthouse avec vue sur la mer. Prévoyez un DAB pour tout achat effectué en devises étrangères. En résumé Le DAB n'est ni une taxe cachée ni un piège ; c'est une étape de conformité au déroulement prévisible. Effectuez la conversion par l'intermédiaire d'une banque turque, veillez à ce que le certificat corresponde au prix déclaré et présentez l'e-DAB au registre foncier avec votre rapport d'évaluation. En procédant ainsi, la règle de change devient une simple formalité à accomplir plutôt qu'un obstacle susceptible de faire échouer la conclusion de votre achat.