İmar Barışı ou véritable iskan : le risque caché du titre immobilier turc que les acheteurs étrangers négligent

İmar Barışı ou véritable iskan : le risque caché du titre immobilier turc que les acheteurs étrangers négligent Lorsque vous achetez un bien à Alanya ou ailleurs en Turquie, le vendeur vous présente un titre de propriété (tapu) en règle et vous assure que tout est conforme. Pourtant, le tapu prouve uniquement la propriété. Il ne dit rien sur la légalité de la construction du bâtiment ni sur sa certification comme habitation. Un nombre surprenant d’appartements et de villas en Turquie ne disposent d’aucun véritable permis d’occupation. Ils reposent à la place sur un document issu de l’amnistie d’urbanisme de 2018 appelé Yapı Kayıt Belgesi — et cette seule distinction peut discrètement coûter à un acheteur étranger son prêt immobilier, la valeur de revente de son bien et, dans le pire des cas, sa sécurité. Ce guide explique précisément ce qu’était l’amnistie İmar Barışı, en quoi un Yapı Kayıt Belgesi diffère d’un véritable iskan et quels documents exacts vous devez exiger avant de signer. Ce qu’était réellement l’İmar Barışı, l’amnistie d’urbanisme de 2018 En 2018, le gouvernement turc a instauré une amnistie d’urbanisme exceptionnelle appelée İmar Barışı (« paix urbanistique »). Elle a été promulguée par l’article provisoire 16 (Geçici 16. madde), ajouté à la loi d’urbanisme n° 3194 par la loi n° 7143, et le portail de dépôt des demandes a ouvert en juin 2018. L’amnistie permettait aux propriétaires d’enregistrer les bâtiments construits sans permis (ruhsatsız) ou en violation de leur permis (ruhsata aykırı). En contrepartie, l’État délivrait un Yapı Kayıt Belgesi (YKB) — un « certificat d’enregistrement du bâtiment » émis par le ministère de l’Environnement, de l’Urbanisation et du Changement climatique. Voici les éléments essentiels qui en définissent les limites : Date limite d’admissibilité : seuls les bâtiments construits avant le 31 décembre 2017 pouvaient être enregistrés. Programme clôturé : la date limite de dépôt des demandes était le 31 octobre 2018, et les frais d’enregistrement devaient être acquittés avant le 31 décembre 2018. Il n’est plus possible d’obtenir un nouveau YKB aujourd’hui. Frais : 3 % de la valeur pour un usage résidentiel et 5 % pour un usage commercial, calculés à partir de la valeur fiscale immobilière (emlak) du bien, augmentée du coût approximatif de construction fixé par le ministère. Aucune inspection : l’ensemble du programme reposait sur l’auto-déclaration (beyan esası). Aucun ingénieur ni agent municipal n’inspectait le bâtiment avant la délivrance du certificat. Ce dernier point est à l’origine de tous les risques décrits ci-dessous. Un YKB est un reçu attestant une infraction déclarée, et non une décision certifiant la solidité ou la légalité du bâtiment. Yapı Kayıt Belgesi et véritable iskan : des documents opposés Les acheteurs étrangers supposent souvent qu’un Yapı Kayıt Belgesi est « une sorte de permis ». Il s’agit plutôt de l’inverse. Un véritable permis d’occupation — le Yapı Kullanma İzin Belgesi, couramment appelé iskan — certifie que le bâtiment achevé a été construit conformément au permis approuvé et à ses annexes. À l’inverse, un YKB reconnaît que le bâtiment n’est pas conforme ou qu’il a été construit sans permis, et ne fait que tolérer cette infraction en échange du paiement de frais.

Sur le plan juridique, le YKB se contente d’enregistrer (kayıt altına alır) une infraction existante aux règles d’urbanisme et de la tolérer temporairement. Il ne régularise pas l’illégalité et ne confère aucun droit acquis. Ce qu’un YKB accorde et n’accorde pas Un Yapı Kayıt Belgesi n’est pas sans valeur — c’est précisément ce qui le rend dangereux, car il fonctionne juste assez bien pour sembler légitime. Ce qu’il accorde : Des abonnements à l’électricité, à l’eau et au gaz naturel. La suspension ou l’annulation des ordres de démolition et des amendes administratives en cours. Un statut provisoire qui remplace l’iskan — mais uniquement à titre temporaire. Ce qu’il n’accorde pas : Il ne transforme pas le bâtiment en une construction autorisée et dotée d’un iskan. Il n’offre aucune garantie technique de résistance aux séismes ni de solidité structurelle, car aucune inspection technique n’a été réalisée. Sa protection est conditionnelle et non permanente. Le YKB reste valable uniquement jusqu’à la reconstruction du bâtiment ou au lancement d’une procédure de rénovation urbaine (kentsel dönüşüm). Lors de la rénovation, les règles d’urbanisme en vigueur s’appliquent et la protection offerte par l’amnistie disparaît. Il devient également caduc en cas d’expropriation (kamulaştırma) ou si l’auto-déclaration se révèle fausse. Comme le programme reposait entièrement sur les déclarations, le propriétaire assume l’entière responsabilité de l’exactitude des informations fournies. Le risque sismique et la décision de la Cour constitutionnelle de 2024 Dans un pays à forte activité sismique, un bâtiment certifié sans aucun contrôle technique présente un risque majeur et caché. Les règles initiales de l’amnistie faisaient porter au propriétaire l’entière responsabilité de la résistance aux séismes d’un bâtiment couvert par un YKB. Cette situation a changé en 2024. Dans sa décision E.2023/74, K.2024/141 (rendue le 23 juillet 2024 et publiée le 3 décembre 2024), la Cour constitutionnelle (Anayasa Mahkemesi) a annulé la règle qui attribuait entièrement au propriétaire la responsabilité de la résistance aux séismes. La Cour a estimé que la détection et la remise en état des structures présentant un danger mortel constituaient une obligation positive de l’État au titre des articles 5, 17, 47 et 56 de la Constitution. Pour un acheteur, la nuance juridique importe moins que la réalité pratique : le risque structurel du bâtiment demeure. La décision modifie la théorie de la responsabilité, et non l’état physique du béton. Si vous achetez un bâtiment reposant uniquement sur l’amnistie, faites réaliser votre propre expertise technique indépendante, quelle que soit la personne juridiquement responsable. Prêt immobilier et revente : le piège financier Le préjudice financier lié à un bien disposant uniquement d’un YKB apparaît à deux moments : lorsque vous essayez de le financer et lorsque vous tentez de le revendre. Prêt immobilier. Les banques turques exigent généralement un véritable iskan pour accorder un prêt immobilier. Un bien disposant uniquement d’un YKB, sans iskan, est habituellement refusé au financement, car les banques le considèrent comme une garantie juridiquement non conforme. Elles demandent le tapu et l’iskan parmi les documents standard du prêt ; pour les logements vendus sur plan, elles exigent le permis de construire (inşaat ruhsatı). Un bâtiment ne disposant que d’un YKB ne peut fournir aucun de ces éléments. Revente. Puisque le YKB ne transforme pas le bâtiment en une construction autorisée et dotée d’un iskan, le problème vous suit. Votre futur acheteur sera confronté au même refus de prêt, aux mêmes coûts de mise en conformité lors d’une rénovation et aux mêmes hésitations. Un bien disposant uniquement d’un YKB est plus difficile à vendre et se limite de fait aux acquéreurs payant comptant, ce qui réduit sa valeur marchande. Kentsel Dönüşüm : lorsque l’amnistie prend fin La rénovation urbaine (kentsel dönüşüm) est le moment où le caractère conditionnel de l’amnistie devient concret. Un Yapı Kayıt Belgesi ne protège pas un bâtiment contre son classement comme riskli yapı (structure à risque). Lorsqu’un bâtiment entre dans un programme de rénovation urbaine, il doit être reconstruit selon les normes en vigueur et le statut accordé par l’amnistie prend fin. Les propriétaires peuvent être contraints d’accepter la démolition et la reconstruction au lieu de conserver la structure existante. Autrement dit, le YKB accorde un délai, pas une protection permanente. Le jour où le bâtiment est déclaré à risque ou fait l’objet d’une rénovation, la protection payée en 2018 disparaît et les règles actuelles, plus strictes, s’appliquent. Comment repérer un bâtiment disposant uniquement d’un YKB Vous n’avez pas à vous fier aux déclarations du vendeur. L’amnistie peut être vérifiée. Tout le monde peut vérifier l’existence d’un Yapı Kayıt Belgesi pour un bâtiment au moyen du Yapı Kayıt Sistemi sur e-Devlet (turkiye.gov.tr), dans la rubrique « İmar Barışı Kayıt Başvurusu ve Sorgulaması ». Une recherche ou une copie imprimée du YKB indique le numéro du certificat et les caractéristiques déclarées du bâtiment, ce qui permet de confirmer si le bien repose sur l’amnistie plutôt que sur un véritable permis. Il existe également des zones où l’amnistie n’a jamais été valable. Tout bâtiment qui y repose sur un YKB est donc invalide dès l’origine. Ces zones comprennent la bande côtière et le corridor visuel du Bosphore, la péninsule historique d’Istanbul autour de Sultanahmet et Süleymaniye, la zone historique de Gelibolu (Gallipoli), ainsi que les constructions situées sur des terrains appartenant à des tiers ou sur des terrains publics affectés à un service public. Liste des documents à vérifier avant l’achat Utilisez cette liste avant de signer quoi que ce soit. Le signal décisif est simple : la présence d’un YKB et l’absence d’un iskan constituent un signal d’alerte.

Si le vendeur peut fournir les documents 1 à 3, le bâtiment repose sur des bases juridiques solides. S’il ne peut présenter qu’un tapu et un Yapı Kayıt Belgesi, vous achetez un bien reposant uniquement sur l’amnistie. Ne poursuivez qu’avec un prix réduit, une expertise structurelle et une parfaite compréhension des limites concernant le prêt immobilier et la revente. Une deuxième İmar Barışı est-elle prévue ? De nombreux vendeurs rassurent les acheteurs en affirmant qu’« une nouvelle amnistie réglera le problème ». Début 2026, vous ne pouvez pas compter sur cette éventualité. Les demandes ont été clôturées en 2018 et aucune nouvelle amnistie n’est en vigueur. Une proposition de loi déposée en avril 2024 est toujours en attente au Parlement et n’a pas été adoptée. Pour l’instant, un bâtiment sans iskan ne peut pas être régularisé au moyen d’une nouvelle İmar Barışı ; le YKB existant conserve donc un statut provisoire et révocable. Ce que les acheteurs étrangers doivent retenir Un tapu en règle ne suffit pas. La question qui protège votre investissement est plus précise et plus exigeante : Ce bâtiment dispose-t-il d’un véritable iskan ou repose-t-il sur un certificat d’amnistie de 2018 ? Effectuez la vérification sur e-Devlet, exigez les documents de la liste ci-dessus, demandez un rapport structurel indépendant et considérez tout bâtiment disposant uniquement d’un YKB comme un risque à intégrer dans la négociation du prix, plutôt que comme un logement achevé et finançable. Chez Ogenus Property, nous vérifions systématiquement le statut du permis d’occupation dans le cadre de chaque transaction à Alanya, afin que les acheteurs étrangers sachent exactement ce qu’ils signent avant tout transfert d’argent.