Prévisions du marché immobilier turc pour 2026-2027 : prix nationaux, devises et perspectives de la demande

La Turquie aborde 2026 avec l’un des marchés immobiliers les plus paradoxaux au monde : des prix qui dominent les classements mondiaux en valeur nominale tout en perdant discrètement du terrain face à l’inflation, un marché intérieur qui se redresse alors que la demande étrangère tombe à son plus bas niveau depuis près de dix ans, et une monnaie qui poursuit une dépréciation maîtrisée et prévisible. Pour les acheteurs internationaux, les chiffres les plus visibles peuvent être trompeurs. Ces perspectives nationales analysent ce que les données révèlent réellement pour 2026 et 2027 concernant les prix, la demande, la livre turque, les taux d’intérêt, les marchés régionaux les plus dynamiques et les leviers politiques qui influencent l’intérêt des étrangers. Le constat principal : numéro un mondial, mais uniquement sur le papier La Turquie a dominé l’indice mondial des prix immobiliers de Knight Frank jusqu’en 2025, avec une croissance annuelle nominale d’environ 32,2 %, la plus rapide de tous les pays suivis. Pourtant, ce même indice fait état d’une croissance réelle d’environ -4,2 % après prise en compte de l’inflation. L’indice des prix de l’immobilier résidentiel de la Banque centrale de la République de Turquie raconte une histoire similaire : environ 31 % de croissance nominale jusqu’à la fin de 2025, mais une légère baisse en valeur réelle qui s’est poursuivie au début de 2026 — les prix ayant progressé d’environ 26 % en valeur nominale sur l’année jusqu’en février 2026, tout en reculant de près de 4 % en valeur réelle. La conclusion pour 2026-2027 est structurelle et non conjoncturelle. Tant que l’inflation reste proche de 25 %, une « croissance » nominale à deux chiffres peut toujours correspondre à une valeur réelle stable ou en baisse. Les acheteurs doivent évaluer l’immobilier turc selon le prix d’entrée en devise forte, le rendement locatif et le moment choisi au regard du taux de change, et non selon l’appréciation affichée en livres turques. Volume des transactions : une reprise portée par le marché intérieur Les volumes offrent une image plus encourageante que les prix. Selon l’Institut statistique turc (TÜİK), 1 760 292 logements ont été vendus dans l’ensemble du pays en 2025, soit une hausse annuelle de 13,58 % et une reprise nette après le ralentissement de 2023-2024. Point essentiel, ce rebond est porté par les acheteurs nationaux et par la reprise des ventes financées par emprunt, alors que le cycle de resserrement de la banque centrale commençait à s’assouplir. Les quatre principaux marchés — Istanbul, Ankara, Izmir et Antalya — ont représenté ensemble environ 37 % de toutes les transactions et progressé d’environ 15,5 % sur un an. Demande étrangère : un plus bas depuis neuf ans L’intérêt des étrangers a évolué dans le sens inverse. Les données de TÜİK montrent que les étrangers n’ont acheté que 21 534 logements en 2025, soit une baisse de 9,4 % par rapport à 2024 et le chiffre le plus faible depuis neuf ans, très loin du pic de 67 490 unités atteint en 2022. Les acheteurs étrangers ne représentent désormais que 1,2 % à 1,4 % de l’ensemble des transactions, contre environ 4,4 % au sommet de 2022. Le recul s’est poursuivi en 2026 : les étrangers ont acheté 1 353 biens en mars 2026, soit environ 20 % de moins qu’un an auparavant. Trois facteurs expliquent cette baisse : l’augmentation rapide des prix en livres turques, le relèvement du seuil du programme de citoyenneté par investissement — présenté plus loin — et une attitude plus prudente des investisseurs après l’envolée du marché. Istanbul, Antalya et Mersin restent les destinations les plus recherchées par les acheteurs internationaux, tandis que la demande côtière se concentre sur Antalya, Bodrum et Istanbul. Croissance régionale des prix en 2025 Les moyennes nationales masquent d’importants écarts régionaux. Parmi les trois grandes métropoles, Ankara arrive en tête, suivie d’Istanbul et d’Izmir. La ville côtière de Bodrum affiche une progression plus faible en pourcentage, mais les prix au mètre carré les plus élevés hors d’Istanbul.

Les chiffres correspondent à la croissance nominale en livres turques en 2025, convertie en estimations indicatives en USD/m². La croissance réelle, corrigée de l’inflation, a été négative ou proche de zéro dans la plupart des régions. La livre turque et les taux d’intérêt : les véritables moteurs Pour un acheteur étranger, la livre turque importe davantage que l’indice local des prix. En 2025 et au début de 2026, la monnaie a suivi une dépréciation progressive et maîtrisée, conforme à l’écart d’inflation, plutôt qu’un effondrement caractéristique d’une crise. À la mi-2026, les prévisions dominantes situent le taux USD/TRY entre le bas et le milieu de la quarantaine, Morgan Stanley tablant sur environ 44 à la fin de 2026, tandis que les modèles plus pessimistes anticipent 50 à 52 d’ici la fin de l’année. Dans les deux cas, le prix d’achat effectif d’un acquéreur disposant d’une monnaie forte tend à diminuer en dollars ou en euros, même lorsque les prix en livres turques augmentent. Concernant les taux, la CBRT a abaissé son taux directeur de 100 points de base à 37 % en janvier 2026, puis l’a maintenu à 37 % lors de ses réunions de mars, avril et juin, face au regain des risques inflationnistes liés à la géopolitique et à l’énergie. La banque prévoit une inflation de 26 % en 2026, 15 % en 2027 et 9 % en 2028. Goldman Sachs s’attend à ce que les taux se rapprochent d’une fourchette de 25 à 30 % d’ici la fin de 2026. Une baisse des taux devrait continuer à raviver la demande nationale de crédits immobiliers, soutenant ainsi les volumes. La trajectoire de désinflation sera toutefois déterminante pour savoir si les prix réels redeviendront positifs en 2027. Pour les acheteurs envisageant de recourir au crédit, le financement local reste coûteux ; la plupart des acquisitions étrangères continuent de se faire au comptant. Consultez notre guide Obtenir un prêt immobilier en Turquie en tant qu’étranger : banques, taux et conditions pour connaître les conditions bancaires actuelles. Effets du seuil de citoyenneté par investissement Le principal levier politique influençant la demande étrangère est le montant minimal du programme de citoyenneté par investissement, relevé de 250 000 $ à 400 000 $ en juin 2022. Cette hausse constitue la cause structurelle la plus évidente du recul des ventes aux étrangers : elle a réorienté le programme vers des investisseurs disposant de capitaux plus importants et d’un horizon plus long, au détriment des achats en volume qui avaient culminé en 2022. Le programme reste pleinement accessible en 2026 : aucune condition de résidence ou de langue, inclusion de la famille et délai de traitement d’environ 10 à 12 mois. Il continue d’attirer des candidats originaires de plus de 100 pays du Moyen-Orient, d’Asie du Sud, d’Europe et d’Amérique du Nord. Son fonctionnement complet est expliqué dans notre article Citoyenneté turque par investissement : guide complet de l’acheteur immobilier pour 2026. Perspectives 2026 et 2027

Le scénario central pour 2027 est une normalisation portée par la désinflation : à mesure que l’inflation se rapproche de 15 %, l’écart entre la croissance nominale et réelle des prix se réduit. L’immobilier turc aurait alors sa meilleure chance depuis l’envolée du marché d’enregistrer une véritable appréciation en valeur réelle, à condition que la dépréciation de la livre reste ordonnée. Les impôts et les frais de détention influencent également les rendements nets ; consultez notre article Fiscalité immobilière en Turquie pour les étrangers : guide complet 2026 avant de modéliser vos rendements. Ce que cela signifie pour les acheteurs Les données nationales incitent à être sélectif plutôt qu’à chercher le point bas du marché. L’acheteur disposant d’une monnaie forte profite d’une livre faible et d’un environnement où la demande étrangère est plus calme et la concurrence moins intense qu’en 2022. Les marchés côtiers et les grandes métropoles bénéficiant d’une véritable demande locative offrent les rendements les plus solides ; les paris spéculatifs sur une appréciation de la livre ne le sont pas. Surveillez trois indicateurs jusqu’en 2027 : la trajectoire d’inflation de la CBRT, la stabilité du taux USD/TRY et toute modification du seuil de citoyenneté. Chacun peut avoir un effet significatif sur la demande étrangère.