Plafonnement des loyers et expulsion des locataires en Turquie en 2026 : guide pour les propriétaires étrangers à Alanya

Si vous possédez un bien immobilier à Alanya et le louez à un locataire de longue durée, deux questions déterminent votre rendement réel : de combien pouvez-vous augmenter le loyer chaque année et à quel point est-il difficile de récupérer l’appartement ? En 2026, les deux réponses sont régies par le Code turc des obligations n° 6098, une loi qui protège fortement les locataires. Le plafonnement temporaire des augmentations à 25 % a disparu, mais il a été remplacé par un plafond variable indexé sur l’inflation, tandis que la procédure d’expulsion reste lente et très encadrée. Ce guide explique les règles actuelles en termes simples à l’intention des propriétaires étrangers, avec les dates et chiffres précis à connaître avant de signer un bail ou d’élaborer une stratégie d’investissement locatif. Le plafond de 25 % a disparu : l’IPC fixe désormais la limite Pendant deux ans, la Turquie a plafonné les augmentations des loyers résidentiels à 25 %. Cette mesure temporaire s’est appliquée du 11 juin 2022 au 1er juillet 2024. Depuis le 1er juillet 2024, le plafond de 25 % a été supprimé et le renouvellement des baux résidentiels obéit à la règle déjà applicable aux baux commerciaux : les augmentations sont plafonnées à la moyenne sur 12 mois de l’indice des prix à la consommation (TUFE/IPC) publié par TURKSTAT (TUIK), conformément à l’article 344 du Code des obligations. Pour les propriétaires, le principal changement tient au fait que ce plafond dépasse désormais largement 25 %, en raison de l’inflation élevée en Turquie. La limite mensuelle applicable correspond à la moyenne mobile de l’IPC sur 12 mois pour le mois de renouvellement du bail. Les chiffres récents montrent à quel point le taux dépasse maintenant 25 % :

Ces pourcentages sont valables à un moment donné et sont actualisés chaque mois lors de la publication des nouvelles données de TUIK. Vérifiez donc toujours le plafond exact correspondant au mois de renouvellement avant de l’appliquer. Le principe reste fixe, même si le chiffre évolue : le contrat peut prévoir une augmentation inférieure, mais toute clause fixant une hausse supérieure à la moyenne de l’IPC sur 12 mois est invalide et automatiquement ramenée au taux de l’IPC. Les locations résidentielles et commerciales suivent désormais la même règle Les baux commerciaux — portant sur des « lieux de travail couverts » — n’ont jamais été soumis au plafond résidentiel de 25 % ; ils étaient déjà indexés sur la moyenne de l’IPC sur 12 mois. Depuis la fin de 2025, le même plafond s’applique aux renouvellements résidentiels et commerciaux, de sorte que les deux régimes ont effectivement convergé. Dépasser le plafond de l’IPC : l’action en fixation du loyer après 5 ans Le plafond de l’IPC peut maintenir pendant longtemps le loyer d’un locataire bien en dessous du marché, notamment après plusieurs années d’augmentations cumulées. Le droit turc prévoit une solution, mais elle passe par les tribunaux. Après 5 ans — pour un bail de plus de cinq ans ou renouvelé au-delà de la cinquième année —, le propriétaire peut engager une action en fixation du loyer (kira tespit davasi) en vertu de l’article 344/3. Dans ce cas, le juge n’est pas tenu de respecter la moyenne de l’IPC sur 12 mois. Le tribunal peut réévaluer le loyer à sa juste valeur de marché en tenant compte des loyers comparables dans le secteur, de l’état du bien et de l’IPC. Le nouveau montant peut dépasser le plafond lié à l’inflation. Il s’agit du seul moyen légal de réévaluer le loyer d’un locataire en place au-delà de l’IPC, mais la procédure est lente et exige de nombreuses preuves. Pour un propriétaire à Alanya dont le locataire a signé il y a plusieurs années à un faible montant, l’action après cinq ans fait souvent la différence entre un rendement stagnant et un loyer conforme au marché. Vous ne pouvez pas expulser un locataire simplement parce que le bail est arrivé à son terme Le fait le plus important à comprendre pour un propriétaire étranger est le suivant : l’expiration de la durée déterminée du bail ne vous donne pas le droit d’expulser le locataire. En Turquie, les baux résidentiels sont automatiquement renouvelés chaque année. Le locataire peut partir en donnant un préavis de 15 jours avant la fin du bail, mais le propriétaire ne bénéficie d’aucun droit équivalent lors de l’expiration. En réalité, pendant les 10 premières années d’occupation continue, le propriétaire ne peut pas résilier le bail au seul motif de son expiration. Ce n’est qu’après 10 années de reconduction qu’il peut mettre fin au bail sans indiquer de motif, et seulement en adressant un préavis écrit au moins 3 mois avant la fin de l’année de reconduction suivante. Avant l’expiration de cette période de dix ans, l’expulsion n’est possible que pour un juste motif prévu par la loi et nécessite presque toujours une procédure judiciaire ou d’exécution. Motifs légaux d’expulsion et délais de préavis Le droit turc énumère les motifs précis permettant au propriétaire de demander la restitution du bien. Chacun s’accompagne de son propre préavis et de sa propre procédure. Le tableau ci-dessous résume les principales voies possibles.

Deux de ces motifs méritent une attention particulière, car ce sont ceux que les propriétaires étrangers comprennent le plus souvent mal. L’engagement de libérer les lieux (tahliye taahhutnamesi) Le tahliye taahhutnamesi est l’outil le plus puissant dont dispose un propriétaire. Il s’agit d’un engagement écrit et signé manuscritement par lequel le locataire accepte de libérer le bien à une date précise et dépourvue d’ambiguïté. Sa force est procédurale : si le locataire ne part pas, le propriétaire peut engager une procédure d’exécution accélérée (icra) au lieu d’une action en expulsion complète, ce qui peut raccourcir le délai de plusieurs mois, voire de plusieurs années. Une règle invalide toutefois la plupart des engagements mal rédigés : le document n’est valable que s’il est signé par le locataire APRÈS la remise ou la livraison du bien loué. Un engagement signé le même jour que le bail est invalide, car la loi considère que le locataire a pu signer sous la pression afin d’obtenir les clés. Si le locataire ne part pas à la date indiquée, le propriétaire doit engager la procédure d’exécution ou saisir la justice dans le mois suivant cette date. Pour un propriétaire étranger, la conclusion pratique est de faire rédiger par un avocat turc, au début de toute location, un engagement correctement daté et signé après la remise du bien. C’est ce qui se rapproche le plus d’une assurance contre un locataire refusant de partir. La règle des deux mises en demeure justifiées En vertu de l’article 352, si un locataire reçoit deux mises en demeure écrites valables pour retard de paiement du loyer au cours de la même année locative, le propriétaire obtient le droit d’engager une procédure d’expulsion dans le mois suivant la fin de cette année locative, même si le locataire règle ensuite les arriérés. Cette règle avantage les propriétaires qui consignent soigneusement les retards et font signifier des mises en demeure officielles par notaire, plutôt que d’envoyer des rappels informels. Pour un simple défaut de paiement, la voie la plus rapide consiste à envoyer une mise en demeure écrite de 30 jours signifiée par notaire. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le propriétaire peut engager une procédure d’expulsion et d’exécution. Combien de temps dure réellement une expulsion Le chiffre essentiel que les acheteurs étrangers doivent intégrer à leurs prévisions est le suivant : une expulsion contestée prend généralement entre 1,5 et 2 ans, de la première mise en demeure à l’exécution définitive. Les affaires de non-paiement peuvent se résoudre plus rapidement, tandis que les litiges fondés sur un manquement ou un besoin personnel sont plus longs. Deux exigences procédurales allongent le calendrier : Médiation obligatoire depuis le 1er septembre 2023. La plupart des actions relatives aux loyers et aux expulsions ne peuvent être engagées qu’après une tentative de médiation infructueuse. Ce n’est qu’ensuite que l’affaire peut être portée devant le tribunal. Interdiction de relouer pendant 3 ans. Après une expulsion fondée sur un besoin personnel ou une reconstruction, le propriétaire ne peut pas relouer le bien à un tiers pendant 3 ans sans justification ou autorisation judiciaire. Cette règle anti-abus empêche les propriétaires d’invoquer un faux « besoin personnel » pour faire partir un locataire et relouer immédiatement au prix du marché. La durée de 1,5 à 2 ans doit être considérée comme indicative et non comme un délai légal. Elle provient du suivi effectué par un cabinet d’avocats, tandis que d’autres sources confirment la lenteur de la procédure sans indiquer exactement la même durée. Dépôts de garantie et autres protections des locataires Deux autres règles limitent les sommes qu’un propriétaire peut exiger. En vertu de l’article 342, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 3 mois de loyer pour les baux résidentiels et les lieux de travail couverts. Tout montant supérieur est invalide et peut être récupéré par le locataire. Le dépôt doit également être conservé sur un compte bancaire bloqué ou conjoint, et ne peut être débloqué qu’avec l’accord des deux parties, sur décision de justice ou dans le cadre d’une procédure d’exécution. Le propriétaire ne peut pas simplement le conserver. Conséquences pour Alanya : location longue durée ou courte durée Lorsque l’on combine le plafonnement des loyers et les règles d’expulsion, les conséquences économiques pour un propriétaire étranger à Alanya deviennent évidentes. Les revenus d’une location longue durée sont prévisibles, mais limités : les hausses sont soumises au plafond de l’IPC — environ 32 à 38 % en 2025-2026 —, la réévaluation au prix du marché du loyer d’un locataire en place nécessite une procédure judiciaire après cinq ans, et l’expulsion d’un locataire problématique peut prendre jusqu’à deux ans. L’alternative évidente — la location touristique de courte durée au tarif journalier du marché — est elle-même désormais fortement réglementée.

La contrainte applicable aux locations courtes découle de la loi n° 7464, en vigueur depuis le 1er janvier 2024. Louer un logement entier pour moins de 100 nuits nécessite un certificat d’autorisation touristique. Dans un immeuble collectif, le propriétaire doit en outre obtenir le consentement unanime de TOUS les autres copropriétaires. Une exploitation sans autorisation expose à des amendes allant de 100 000 TRY à 1 000 000 TRY. Cette combinaison de règles pousse de nombreux propriétaires étrangers à Alanya vers l’une de deux stratégies conformes : une location touristique autorisée portant sur l’ensemble du logement — avec licence et accord de toute la copropriété — ou des locations de 100 nuits ou plus, qui échappent au régime du tourisme de courte durée tout en permettant d’obtenir de meilleurs tarifs qu’un bail annuel plafonné par l’IPC. L’essentiel pour les propriétaires étrangers Le droit locatif turc est conçu pour protéger les locataires et rien ne vient assouplir ce principe en 2026. Le plafond de 25 % appartient au passé, mais le plafond lié à l’IPC limite toujours le potentiel annuel d’un bail longue durée. L’action judiciaire après cinq ans est le seul moyen de le dépasser, tandis que l’expulsion reste une procédure lente, fondée sur un juste motif et exigeant des documents rigoureux, notamment un engagement de libérer les lieux correctement daté. La location courte durée permet d’appliquer les tarifs du marché, mais seulement avec une autorisation touristique et, dans les immeubles, l’accord de tous les voisins. Avant de choisir une stratégie pour un bien à Alanya, modélisez les deux options en tenant compte de ces règles et demandez conseil à un juriste turc concernant l’immeuble et le bail concernés. Une structure adaptée dès le départ permet d’éviter plusieurs années de rendement limité ou de procédures judiciaires bloquées. Cet article fournit des informations générales et ne constitue pas un avis juridique. Les pourcentages et les procédures applicables aux locations évoluent ; vérifiez les chiffres en vigueur et faites confirmer votre situation par un avocat turc qualifié avant d’agir.