Transformation urbaine (loi 6306) et achat d’immeubles anciens à Alanya : guide pour les acheteurs étrangers

Les immeubles anciens du centre d’Alanya semblent souvent être de bonnes affaires. Un appartement construit avant 2000, situé à deux rues de la plage, peut coûter une fraction du prix d’un logement neuf. Pour de nombreux acheteurs étrangers, cet écart de prix constitue tout l’intérêt de l’opération. Mais avant de signer, vous devez comprendre un élément susceptible de modifier discrètement toute l’économie de cet achat : le programme turc de transformation urbaine, appelé kentsel donusum en turc. Il ne s’agit pas d’un vague concept d’urbanisme. C’est un dispositif juridique précis, fondé sur la loi nº 6306 et renforcé par d’importantes réformes en 2023, qui peut déclarer votre immeuble dangereux, imposer sa démolition sous 90 jours et vous permettre d’obtenir un appartement neuf ou vous entraîner dans plusieurs années de difficultés liées à la reconstruction, selon votre niveau de préparation. Ce guide explique précisément son fonctionnement et les vérifications à effectuer avant d’acheter dans un immeuble ancien à Alanya. Ce qu’est réellement le kentsel donusum Le kentsel donusum, ou transformation urbaine, est le programme national turc visant à démolir et reconstruire les bâtiments présentant un risque en cas de séisme. Son fondement juridique est la loi nº 6306 sur la transformation des zones exposées aux risques de catastrophe (Afet Riski Altindaki Alanlarin Donusturulmesi Hakkinda Kanun), en vigueur depuis 2012. Ce programme n’est pas une initiative marginale. Rien qu’à Istanbul, on estime que 1,5 million d’unités indépendantes sont à risque. Depuis 2012, environ 923 000 unités ont déjà été transformées et plus de 200 000 autres sont en cours de traitement. Il s’agit d’une politique prioritaire menée de longue date par le gouvernement, et non d’une campagne ponctuelle destinée à disparaître discrètement. Le programme s’est fortement accéléré après les séismes du 6 février 2023 à Kahramanmaras, d’une magnitude de 7,8 et 7,5, qui ont tué plus de 53 000 personnes. Ces séismes ont entraîné une vaste réforme juridique, la loi nº 7471, publiée au Journal officiel le 9 novembre 2023, expressément conçue pour accélérer l’identification, l’évacuation, la démolition et la reconstruction des bâtiments à risque dans tout le pays. L’évaluation « riskli yapi » (bâtiment à risque) Au cœur du programme se trouve la qualification de riskli yapi, ou « bâtiment à risque ». Selon l’article 2 de la loi 6306, un bâtiment est considéré comme dangereux s’il a atteint la fin de sa durée de vie économique OU si des données scientifiques et techniques indiquent qu’il risque de s’effondrer ou de subir de graves dommages lors d’un séisme. Point essentiel : cette règle s’applique que le bâtiment se trouve ou non dans une « zone à risque » officiellement déclarée. Un seul immeuble ancien situé dans une rue par ailleurs moderne peut être signalé individuellement. À Alanya, l’âge constitue le filtre pratique. Les bâtiments construits avant le code de construction adopté après 1999, lui-même instauré en réaction au séisme de Marmara de 1999, figurent souvent parmi les candidats. Si l’appartement ancien qui vous intéresse a été construit dans les années 1980 ou 1990, partez du principe qu’il peut relever du dispositif et vérifiez-le au lieu de vous en remettre à l’espoir. Qui peut déclencher le rapport, et qui le paie ? C’est à ce stade que de nombreux acheteurs sont pris au dépourvu. La procédure d’identification d’un bâtiment à risque peut être engagée à la demande d’un seul copropriétaire. Le consentement des autres propriétaires n’est pas nécessaire pour commander le rapport. Un avocat muni d’une procuration notariée ou le gestionnaire de l’immeuble peut également engager la procédure. Le ministère peut aussi ordonner l’identification d’office si les propriétaires n’agissent pas. L’évaluation ne peut être effectuée que par un organisme agréé par le ministère de l’Environnement, de l’Urbanisation et du Changement climatique, notamment une société agréée de contrôle des bâtiments ou une université. Il s’agit d’un rapport d’ingénierie privé et payant, dont les frais sont supportés par le propriétaire qui le commande. Le tarif est fixé par le prestataire en fonction de la taille du bâtiment et non par la loi. Délais de recours et de démolition Dès qu’un bâtiment est déclaré à risque, le compte à rebours commence :

Lors de la démolition, la propriété en copropriété (kat mulkiyeti) prend fin et le bien redevient un terrain détenu en indivision (arsa). Autrement dit, vous ne possédez plus « l’appartement 4 » : vous détenez une quote-part d’un terrain en attente de reconstruction. Le changement majeur de 2023 : 50 % + 1 La réforme la plus importante qu’un acheteur doit comprendre concerne la modification du seuil d’approbation des propriétaires. Avant novembre 2023, les décisions de démolition et de reconstruction nécessitaient l’accord des deux tiers (66,7 %) des quotes-parts de propriété. Ce seuil élevé permettait à un petit groupe de propriétaires opposés au projet de le bloquer pendant des années. La loi nº 7471 a abaissé ce seuil à la majorité absolue, soit 50 % + 1 des quotes-parts, pour les décisions essentielles : choix de l’entrepreneur, projet de reconstruction et attribution des unités. Cette même majorité simple peut désormais résilier un contrat de construction déjà signé, un élément important si vous achetez dans un immeuble dont le projet est au point mort. Le sort désormais réservé aux opposants est tout aussi important : Avant 2023 : les quotes-parts foncières des propriétaires refusant le projet étaient vendues aux enchères à d’autres parties. Depuis 2023 : ces quotes-parts sont temporairement enregistrées au nom du Trésor public jusqu’à l’achèvement de la reconstruction. L’effet est décisif. Une minorité ne peut plus bloquer une transformation soutenue par la majorité. Si vous achetez une unité et vous opposez à une reconstruction approuvée par 50 % + 1 des quotes-parts, vous ne pourrez pas l’arrêter : vous serez tenu de suivre le projet. La loi 7471 a également redéfini les zones de construction de réserve (rezerv yapi alani), en supprimant l’ancienne exigence selon laquelle elles devaient se trouver sur des terrains entièrement nouveaux destinés à l’urbanisation. Les zones déjà habitées peuvent désormais être désignées comme zones de réserve, ce qui élargit les secteurs susceptibles de faire l’objet d’une transformation. Les aides : aide au loyer, exonérations fiscales et subventions La transformation urbaine ne repose pas uniquement sur des contraintes. Le programme prévoit de véritables aides financières, et la loi 6306 s’applique de la même manière aux propriétaires étrangers : ceux-ci peuvent bénéficier des mêmes aides au loyer et exonérations fiscales que les citoyens turcs. Aide au loyer (kira yardimi) Pendant la reconstruction de votre immeuble, l’État verse une aide au loyer aux propriétaires et locataires qui libèrent les lieux :

Les montants mensuels sont fixés pour chaque province et révisés chaque année. À titre de référence, en 2024 à Istanbul, les propriétaires situés dans des zones à risque ou de réserve pouvaient recevoir jusqu’à 18 000 TL par mois, ou 20 000 TL pour les retraités, pendant un maximum de 48 mois. Les locataires pouvaient percevoir jusqu’à 18 000 TL par mois pendant un maximum de 12 mois. Les montants applicables à Antalya et Alanya diffèrent et sont fixés chaque année par le ministère : vérifiez donc le montant en vigueur au lieu de vous fonder sur celui d’Istanbul. Les demandes doivent être déposées dans un délai d’un an à compter de la décision d’expulsion, ou dans les trois mois suivant la démolition, via le portail e-Devlet ou auprès de la direction provinciale de l’Environnement et de l’Urbanisation. Exonérations de taxes et de frais Les transactions relevant de la loi 6306 sont exonérées des frais de titre de propriété (tapu harci), des droits de timbre, des frais de notaire ainsi que de divers frais municipaux et d’autorisation. Ces exonérations couvrent la première vente, le transfert ou l’hypothèque de l’ancien logement comme du nouveau logement reconstruit. Elles s’appliquent aux propriétaires, à l’entrepreneur ainsi qu’aux locataires et ayants droit admissibles ayant occupé le bâtiment pendant au moins un an. Les frais de tapu représentant normalement à eux seuls 4 % de la valeur déclarée, l’économie est significative. « Yarisi Bizden » (La moitié vient de nous) Lancée en 2023 à Istanbul, la campagne Yarisi Bizden (« La moitié vient de nous ») prévoit la prise en charge d’une partie des coûts de reconstruction par l’État. En 2024, la subvention avait été portée à environ 875 000 TL, complétée par un prêt pouvant atteindre ~875 000 TL par unité, ainsi qu’une aide au déménagement. Les structures à risque approuvées jusqu’à la fin de l’année 2026 peuvent participer si elles remplissent les conditions. Bien que ce programme phare soit centré sur Istanbul, il indique l’orientation générale des aides publiques à l’échelle nationale. Effet d’un ordre de transformation en cours sur la valeur et le risque Voici l’essentiel pour l’acheteur. Un ordre de transformation probable ou déjà en cours modifie sensiblement la valeur et le profil de risque d’un immeuble ancien à Alanya. Les inconvénients pour l’acheteur : Un bâtiment signalé ne peut pas être assuré ou financé normalement pendant la transition. Il doit faire l’objet d’une démolition forcée sous 90 jours une fois la qualification de risque devenue définitive. Vous héritez de la procédure de reconstruction, notamment du partage des coûts, des conditions convenues avec l’entrepreneur et du relogement temporaire. Si l’accord entre les propriétaires tarde à se former, même avec le seuil réduit de 50 % + 1, vous serez confronté à des retards et à de l’incertitude. Les avantages : Vous obtenez finalement un appartement entièrement neuf et conforme aux normes, souvent plus grand que le logement d’origine. Vous bénéficiez des exonérations de taxes et de frais, ainsi que de l’aide au loyer pendant la reconstruction. Vous avez peut-être acheté le logement d’origine à prix réduit précisément en raison de son ancienneté. Aucun pourcentage légal unique ne détermine l’effet d’un ordre de transformation sur le prix : il s’agit d’une appréciation qualitative. Mais l’asymétrie est claire. Un acheteur qui connaît le signalement peut négocier et planifier ; celui qui le découvre après la signature hérite d’une obligation qu’il n’avait jamais intégrée au prix. Liste de contrôle avant achat pour un acheteur étranger Avant d’acheter dans un immeuble moins cher construit avant 2000 à Alanya, vérifiez les éléments suivants : Obtenez le relevé du tapu (titre de propriété) et recherchez une mention « soumis à la loi nº 6306 ». C’est le signal le plus clair. Vérifiez le statut de bâtiment à risque sur le portail e-Devlet et auprès des services de transformation urbaine du ministère. Renseignez-vous sur tout vote déjà organisé entre les propriétaires ou tout contrat conclu avec un entrepreneur. L’immeuble peut déjà être engagé dans une procédure décisionnelle selon la règle des 50 % + 1. Chiffrez votre obligation de participation aux coûts. Si une reconstruction est prévue, quel montant devrez-vous payer en plus des subventions et de l’aide au loyer ? Confirmez votre admissibilité aux exonérations et à l’aide au loyer selon votre situation précise, ainsi que les montants actuellement applicables dans la province d’Antalya. Faites appel à un avocat local pour examiner le tapu, le dossier du bâtiment et toute décision des kat malikleri, l’assemblée des propriétaires, avant de vous engager. Avec des vérifications rigoureuses, un immeuble ancien d’Alanya déjà intégré au processus de transformation peut constituer une opportunité plutôt qu’un piège : un achat à prix réduit qui devient ensuite un logement neuf, plus sûr et bénéficiant d’exonérations. Sans ces vérifications, vous risquez d’hériter d’un ordre de démolition et d’une facture de participation aux coûts que vous n’aviez jamais anticipés. Toute la différence réside dans les vérifications préalables effectuées avant la signature. Si vous envisagez un bien ancien à Alanya et souhaitez obtenir de l’aide pour lire le tapu, vérifier son statut au regard de la loi 6306 et comprendre l’effet d’un ordre de transformation sur votre budget, l’équipe Ogenus Property peut vous accompagner dans ces vérifications avant l’achat.