Alanya'da bir daireye teklif vermeden önce, aklınızda tutmanız gereken tek bir rakam vardır: ek maliyetler. İlandaki fiyat, mülkü edinmek için gerçekte harcayacağınız tutar değildir. Gerçekçi bir maliyet planlama kontrol listesi, tek seferlik edinim giderleri için liste fiyatının üzerine satın alma bedelinin %6-9'unu ekler — ve bunu müzakere etmeden önce bütçelemeniz gerekir, tapu dairesinde öğrenmemeniz gerekir. Bu yalnızca başlangıç işlem bütçesidir. Yıllık emlak vergisi, çıkışta karşılaşacağınız sermaye kazancı vergisi ve sıfır binada KDV sorusu ayrı konulardır. Burada yalnızca anahtarları almak için ne kadar harcandığını ele alıyoruz. Teklif öncesi kontrol listesi Taahhütte bulunmadan önce bu listeyi tek tek inceleyin ve her satıra bir rakam yazın. Lira tutarları değiştiğinden, planlama için yüzde sütununa odaklanın.
| ✓ | Maliyet kalemi | Bütçe | Her zaman zorunlu mu? |
|---|---|---|---|
| ☐ | Tapu devir harcı | Beyan edilen değerin %4'ü (yasal olarak %2 + %2) | Evet — en büyük kalem |
| ☐ | SPK değerleme raporu | 300-500 USD | Evet, yabancı alıcılar için |
| ☐ | Avukat / hukuki inceleme | Fiyatın %0,5-1,5'i | Kesinlikle önerilir |
| ☐ | Yeminli tercüman + çevirmen | ~2.000-10.000 TRY | Evet, Türkçe bilmiyorsanız |
| ☐ | Noter / vekaletname | ~5.000-25.000 TRY | Yalnızca vekaletname kullanılıyorsa |
| ☐ | DASK deprem sigortası | ~300-1.145 TRY (ilk yıl) | Evet — abonelikleri açar |
| ☐ | Emlakçı komisyonu | %2'ye kadar + %20 KDV | Yalnızca alıcı tarafı anlaşıldıysa |
| ☐ | Tapu sicil işlem ücreti + döner sermaye | ~65-200 EUR | Evet |
| ☐ | Abonelik depozitoları | Birkaç bin TRY | Evet, hizmetleri aktive etmek için |
Neden teklif vermeden önce bütçelemelisiniz %6 mı yoksa %9'da mı kalacağınıza karar veren iki kalem de pazarlığa açıktır ve her ikisi de teklifin sırasında belirlenir, sonrasında değil: Tapu harcını kim öder. Kanun %4'ü eşit şekilde böler; ancak alıcıların tüm tutarı üstlenmesi sıklıkla talep edilir. Fiyat konusunda anlaşmadan önce bunu gündeme getirirseniz, satıcıya kendi %2'sini ödemesini sağlayabilirsiniz — bu da fiyatın %2'si sizin cebiinize kalır. Alıcı tarafı komisyonu uygulanıyor mu. Aracı kurum satıcı adına hareket ediyorsa hiçbir şey ödemeyebilirsiniz. Herhangi bir şey imzalamadan önce bunu yazılı olarak teyit edin. İkisini de teklif aşamasında netleştirin; kontrol listesinin geri kalanı büyük ölçüde sabit ve öngörülebilir maliyetlerden oluşur. Uygulama örneği: 150.000 EUR'luk bir daire İşte 150.000 EUR'luk bir Alanya dairesinde kontrol listesinin tutarlarının nasıl toplandığı, temkinli bir planlama ile:
| Maliyet kalemi | Tahmini EUR | Fiyatın %'si |
|---|---|---|
| Tapu harcı (anlaşma sağlanırsa %2 alıcıya) | 3.000 | %2,0 |
| SPK değerleme raporu | 400 | %0,3 |
| Avukat (%1) | 1.500 | %1,0 |
| Tercüman + noter | 500 | %0,3 |
| DASK + tapu sicil + abonelikler | 600 | %0,4 |
| Ara toplam (bölünmüş tapu, komisyon yok) | ~6.000 | ~%4,0 |
| + alıcı %4 tapunun tamamını öder | +3.000 | +%2,0 |
| + alıcı tarafı komisyon (%2 + KDV) | +3.600 | +%2,4 |
| En kötü durum | ~12.600 | ~%8,4 |
Dolayısıyla 150.000 EUR'luk bir daire için planlama aralığı 6.000-12.600 EUR'dur. Bu aralığın neresinde olacağınız, yukarıda belirtilen iki pazarlık edilebilir kaleme bağlıdır. Büyük kararınızla ilişkilendirin Satın almanın mantıklı olup olmadığını hâlâ değerlendiriyorsanız, bu ekstra kalemleri hesaplamalarınıza dahil edin — 538aef4d-9566-45f2-ad1c-6280183aa6a0 bağlantısındaki makalemiz liste fiyatı yerine tüm dahil maliyeti kullanmaktadır. Kontrol listesindeki iki kalem için de okumaya değer ek ayrıntılar bulunmaktadır: ilk Türkiye'de DASK: Her Yabancı Mülk Sahibinin Tamamlaması Gereken Zorunlu Deprem Sigortası Adımı primini bütçeleme ve Türkiye'de Yabancı Mülk Alıcıları için KDV İstisnası: Kapsamlı 2026 Rehberi kapsamında büyük bir ücretten muaf tutulup tutulmayacağınızı kontrol etme. Sonuç Teklif vermeden önce fiyatın %6-9'unu ayırın, tapu bölüşümünü ve varsa alıcı tarafı komisyonunu müzakere sırasında netleştirin; SPK değerlemesi, avukat, tercüman, noter ve DASK'ı sabit ve öngörülebilir kalemler olarak kabul edin. Önce bütçeleyin, sonra teklif verin.