5 Yıllık Çıkış Saati: Sermaye Kazancı Vergisi Alanya Mülkünüzü Ne Zaman Satacağınızı Nasıl Şekillendirmeli Alanya'da bir mülk satın alırken muhtemelen tapu devir vergisini, acente komisyonunu ve yıllık emlak vergisini hesaba katarsınız. Neredeyse hiç kimsenin planlamadığı maliyet ise mülkiyetin diğer ucundaki: sattığınızda ödemeniz gerekebilecek sermaye kazancı vergisidir. Zamanlamayı doğru yaparsanız bu maliyet sıfırdır. Birkaç ay hata yaparsanız net gelirinizden sessizce on binlerce lira çıkabilir. Bu rehber, sermaye kazancı vergisini bir bütçeleme sorunu olarak ele alır; hukuki bir soyutlama olarak değil. Amaç basittir: gelecekteki bir satışın ardından elinizde ne kalacağını bilin ve bu rakam ne zaman satışa çıkaracağınızı belirlesin. Kural tek cümlede Türkiye'de satın alarak elde ettiğiniz bir mülkten elde edilen kâr, Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesi kapsamında "değer artış kazancı" adıyla vergilendirilebilir gelir sayılır — ancak yalnızca tapu tescil tarihinden itibaren beş tam yıl (60 ay) içinde satış yapmanız durumunda. Beş yıllık süreyi geçtikten sonra satarsanız kâr ne kadar büyük olursa olsun kazancın tamamı vergiden muaftır. Miras veya bağış yoluyla edinilen mülkler ise ne kadar erken satılırsa satılsın vergiden muaftır. Çıkış maliyeti aslında nasıl hesaplanır Vergiye tabi kazanç, brüt kârınız değildir. Satış fiyatından şunlar düşülür: endekslenmiş alım fiyatı — orijinal fiyat, yurt içi üretici fiyat endeksiyle (Yİ-ÜFE) artırılmış olarak, ancak yalnızca bu endeks alış ayından satış ayına kadar %10 veya daha fazla yükseldiyse; ödediğiniz belgelenmiş masraflar: tapu devir vergisi, noter ücretleri ve satışa ilişkin diğer giderler; yıllık istisna — 2026'daki bir satış için 150.000 TRY (2025'teki 120.000 TRY'den artırılmış). Geriye kalan tutar, artan oranlı gelir vergisi tarifesine tabi tutulur.
| Tapu tarihinden bu yana elde tutma süresi | Kazancın vergi durumu |
|---|---|
| 5 yıl içinde satış (≤60 ay) | Vergiye tabi: endekslenmiş kazanç, masraflar düşüldükten sonra, 150.000 TRY istisnası (2026), %15-%40 oranında vergilendirilir |
| 5 tam yıldan sonra satış | Tamamen muaf — kâr büyüklüğünden bağımsız olarak sermaye kazancı vergisi yok |
| Miras veya bağış yoluyla edinilen mülk | Elde tutma süresinden bağımsız olarak muaf |
Örnek bir net gelir hesabı 2026'da satın aldığınızı ve 2028'de (süre içinde) ya da 2031'de (süre dışında) satmayı düşündüğünüzü varsayalım. 2028'de gerçek, enflasyona göre endekslenmiş kazancınız — diyelim ki endeksleme ve masraflar sonrasında 1.000.000 TRY — 150.000 TRY istisnasıyla azaltılır ve geriye kalan 850.000 TRY artan oranlı tarifeyle vergilendirilir. 2031'de aynı mülkü beş yıllık süreyi geçtikten sonra sattığınızda vergi borcu tam olarak sıfır olur. Pek çok mülk sahibi için bu iki tarih arasındaki fark, çıkış bütçesindeki en büyük kalem olabilir. Satın almadan önce planınıza dahil edin Tapu tarihinizi aldığınız gün not edin — beş yıllık sayacınız rezervasyon veya son ödeme tarihinden değil, oradan başlar. Erken satmanız gerekebileceğini düşünüyorsanız, rakam sizi sonradan şaşırtmasın diye vergiyi şimdiden hesaplayın. Endeksleme genellikle nominal kazancın büyük bölümünü korur ve yalnızca gerçek kazanç vergiye tabi kalır. Her makbuzu saklayın: alım vergileri, noter, tadilat faturaları ve acente ücretleri vergiye tabi tutarı azaltır. Sermaye kazancı vergisi, Türkiye'de Emlak Vergileri ve Hukuki Maliyetlere Kapsamlı Rehber adresinde ele alınan diğer mülkiyet maliyetlerinin ve Yabancılar İçin Türkiye'de Emlak Vergisi: Tam 2026 Rehberi adresindeki süregelen giderlerin yanında yer almaktadır. Satıştan önce mülkü kira gelirine açmak istiyorsanız, gelir tarafı Alanya'da Kira Geliri: Getiri, Vergi ve Mülk Yönetimine Gerçekçi Bir Rehber rehberimizde ele alınmaktadır. En akıllı çıkış planı genellikle en basit olanıdır: mümkünse beş yıllık sürenin dolmasını bekleyin. Bekleyemiyorsanız, rakamı önceden öğrenin ve bu bilgiyi karara yansıtın.