Bir Türk dairesini gecelik kiralamak artık belirsiz bir yan gelir kapısı değil. 7464 Sayılı Kanun 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girdiğinden bu yana, turizm amacıyla 100 günden az süreyle kiraya verilen her konut; devlet izni, numaralı giriş tabelası ve binadaki diğer kat maliklerinin oybirliğiyle onayını almak zorundadır. Alanya'daki ve Türkiye genelindeki mülk sahipleri için kurallar katı, para cezaları ise yüksektir — birim başına 1.000.000 TRY'ye kadar çıkabilmektedir. Bu rehber, kanunun gerçekte neyi gerektirdiğini açıklamaktadır. 7464 Sayılı Kanun ve 100 Günlük Kural 7464 Sayılı Kanun ("Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına İlişkin Kanun"), 25 Ekim 2023 tarihinde kabul edilmiş, 2 Kasım 2023 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanun, kısa süreli konut kiralamalarını olağan kira hukuku kapsamından çıkararak Kültür ve Turizm Bakanlığı denetimine giren turizm lisanslama rejimine dahil etmektedir. Kanunun temel tetikleyicisi 100 günlük kuraldır. 100 günden az süreyle kiraya verilen her konut kanun kapsamına girer ve Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi (Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi) almak zorundadır. 100 günü aşan tek bir kira sözleşmesi istisna tutulmakta; standart konut kiralaması olarak değerlendirilmektedir. Eşik, yıllık doluluk değil her sözleşmenin süresiyle ilgilidir: aynı dairenin kısa aralıklarla kiraya verilmesi tam olarak kanunun hedef aldığı durumdur. Turizm Kiralama İzni Başvuru yalnızca mülk sahibi (veya sınırlı ayni hak sahibi) tarafından yapılabilir; kiracılar, acenteler ya da alt kiralama aracıları başvuramaz. Kısa süreli kiralama amacıyla alt kiralama yapmak açıkça yasaktır. Başvurular yalnızca e-Devlet (e-Government) üzerinden yapılır; fiziksel başvurular kabul edilmez. Madde 6 uyarınca Bakanlık, her başvuruyu 30 gün içinde incelemek ve belgeler eksiksizse izni vermek zorundadır. Gerekli Belgeler Tapu — mülkiyeti kanıtlayan belge Kimlik belgesi / pasaport ve Türkiye vergi numarası (tüzel kişi sahipler şirket belgelerini sunar) Bina kat maliklerinin yazılı onayı (aşağıya bakınız) Yönetim planı ve gerektiğinde e-Mimar mimari planı Vekâletname, avukat aracılığıyla başvuru yapılıyorsa Yabancı mülk sahipleri, Türk vatandaşlarıyla aynı haklara sahiptir ve tüm süreci vekâletname sahibi bir Türk avukat aracılığıyla uzaktan tamamlayabilir — şahsen gelme zorunluluğu yoktur. İlgili oturma izni adımları için Alanya İkamet İzni Başvurularında Gerçekte Ne Değişti? rehberimize bakınız. Bina Onayı ve %25 Sınırı Çoğu başvuru bu aşamada tıkanmaktadır. Çok daireli bir binada yer alan konut için, site yönetim kurulu aracılığıyla tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onayını almanız gerekmektedir. Tek bir itiraz eden komşu izni engelleyebilir. Ortak altyapıya sahip bazı apart oteller daha düşük bir eşikle çalışabilmektedir (yaklaşık %80 kat maliki onayı), ancak olağan apartman blokları için varsayılan oran %100'dür. Ayrıca bir yoğunluk sınırı da bulunmaktadır: üç veya daha fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, birimlerin en fazla %25'i kısa süreli kiralık olarak tescil edilebilir. Bu amaçla beşten fazla birim tutan bir malik, ayrıca işyeri/işletme lisansı almak zorundadır. Giriş Tabelası Madde 8 uyarınca Bakanlık, mülkün girişinde asılı bulunması zorunlu olan numaralı bir tabela düzenler. Tabelada "Turizm Amaçlı Konut" ibaresi, izin tarihi ve izin sahibinin iletişim numarası yer alır. Tabelanın bulunmaması başlı başına para cezasına yol açan bir ihlaldir. Uyumsuzluk Halinde Para Cezaları Yaptırım kademelere ayrılmıştır ve cezalar hızla artmaktadır. İzinsiz faaliyet yürütmek, başlangıçta para cezası ve düzeltme için kısa bir süre doğurur; uyarının görmezden gelinmesi maliyeti katlar.
| İhlal | Ceza (TRY) | Notlar |
|---|---|---|
| İzinsiz kiralama (ilk tespitte) | 100.000 | İzin almak için 15 gün süre tanınır |
| İlk uyarıdan sonra faaliyete devam | 500.000 | 15 günlük ek süre tanınır |
| İzinsiz kiralamada ısrar | 1.000.000 | Üst kademe; birim başına |
| 100 günlük sınırı aşmak (uzun vadeli kiralık tarzında yılda 4'ten fazla kez kiralama) | 1.000.000 | Uzun süreli kiralama istisnasının kötüye kullanımı |
| Lisanssız mülkü ilan etmek | 100.000 – 500.000 | Listelemelere ve platformlara uygulanır |
| Misafirleri yetkililere bildirmemek | 500.000'e kadar | Misafir kayıt yükümlülüğü |
| Turizm katkısı eksikliği / Bakanlık bildirimi yapılmaması | Her biri için 50.000 | Belgeleme eksiklikleri |
Cezalar birim başına uygulanır; bu nedenle birden fazla izinsiz daire işleten bir malik her biri için ayrı ayrı ceza öder. Sürekli ihlal eden mülk sahipleri ayrıca hizmet kesintisi ve belediye tarafından kapatma kararıyla karşılaşabilir. Airbnb ve Booking.com ile Etkileşimi İzin belgesi yalnızca Bakanlık'ın arşivlediği bir evrak değildir. Airbnb ve Booking.com gibi büyük platformlar, izin numaralarını doğrulamakla yükümlüdür; bu nedenle lisanssız bir ilan işaretlenebilir ve kaldırılabilir. Mülk sahipleri ayrıca her misafiri polis kimlik bildirim sistemi (Kimlik Bildirim / e-GUEST) aracılığıyla yetkililere kaydettirmek zorundadır. Önce ilan açıp sonra lisans almak artık geçerli bir yol değildir. 2025–2026 Vergi Değişikliği Vergi uygulaması, izin kurallarından bağımsız olarak değişmiş ve takip edilmesi önerilmektedir. Ocak 2025'te Gelir İdaresi (genel yazı no. 7877), kısa süreli kira gelirlerini otomatik olarak ticari kazanç olarak vergilendirmeye başladı; bu durum %20 KDV ve muhasebeci yükümlülüğü getiriyordu. Aralık 2025'te ise Danıştay, bu uygulamayı durdurdu: otel tarzı hizmet sunulmaksızın günlük kiraya verilen mobilyalı bir daireden elde edilen gelir artık olağan kira geliri olarak sınıflandırılmakta; KDV uygulanmamakta ve yaklaşık %15–25 efektif oranlı (vergiye tabi tutardan %15 götürü gider düşüldükten sonra) kademeli gelir vergisi hesaplanmaktadır. Kritik olan şu ki, karar izin yükümlülüğünü ortadan kaldırmıyor. Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi, tabela ve onay kuralları, gelirin nasıl vergilendirildiğinden bağımsız olarak zorunlu olmaya devam etmektedir. Genel maliyet tablosu için Yabancılar İçin Türkiye'de Emlak Vergisi: Tam 2026 Rehberi makalesine bakınız. Mülk Sahipleri İçin Pratik Çıkarımlar Önce bina kat malikleri onayını alın — en yaygın engel budur. İlan açmadan önce e-Devlet üzerinden başvurun; 30 güne kadar sürebilir. Tabelayı asın ve misafirleri ilk günden itibaren kaydedin. Birden fazla biriminiz varsa binadaki %25 sınırını göz önünde bulundurun. Vergiyi ayrı takip edin: 2025 Danıştay kararı faturayı değiştirdi, lisansı değil. Rejim, erken resmileştirme yapan mülk sahiplerini ödüllendiriyor; kısa süreli kiralamayı kayıt dışı olarak değerlendirenleri ise cezalandırıyor. Kira gelirini göz önünde bulundurarak satın alma yapıyorsanız, lisanslamayı baştan planınıza dahil edin — Yabancı Olarak Alanya'da Mülk Nasıl Satın Alınır: 2026 Tam Rehberi genel bakışımız geniş çaplı satın alma sürecini ele almaktadır.