Alanya'dan bir mülk aldınız, yatırımınızın etrafında şehrin büyüdüğünü izlediniz ve şimdi sattınız. Alıcının ödediği tutar Türk bankası hesabınıza Türk lirası (TL) olarak geçti ve geriye tek bir pratik soru kaldı: parayı yasal olarak ve kurda büyük kayıp yaşamadan ülkenize nasıl gönderirsiniz?
Önce rahatlatıcı haber. Türkiye, belgelenmiş mülk satış gelirlerinin yurt dışına çıkarılmasını engellemez. Bir sermaye kilidi, özel bir çıkış izni veya yasal bir satıştan sonra gönderebileceğiniz tutara dair katı bir üst sınır yoktur. Sistemin gerektirdiği tek şey temiz belgelendirme ve vergi yükümlülüklerinizin kapatılmış olmasıdır. Bu ikisini doğru yapın, gerisi sıradan bir bankacılık işlemidir.
Birinci adım: değer artışı kazancı vergisini kapatın (beş yıl içinde sattıysanız)
Parayı taşımadan önce varsa vergiyi ödeyin. Türkiye, değer artışı kazancı vergisini yalnızca satın alımdan beş yıl içinde satılan mülklere uygular; yıllık istisna üzerindeki kazanca yaklaşık %15 ila %40 arasında artan oranlı olarak. Mülkü beş tam yıldan fazla elinizde tuttuysanız kazanç istisnadır ve ödenecek vergi yoktur.
Beş yıllık süre içindeyseniz, büyük bir transfer başlatmadan önce vergiyi beyan edip ödeyin. Bankalar büyük transferlerde rutin olarak vergi uyumu belgesi ister; vergi temizliği tüm süreci kolaylaştırır.
İkinci adım: liranızı herhangi bir yetkili bankada çevirin
Birçok satıcının tek bir kısaltma yüzünden kafası karışıyor: DAB (Döviz Alım Belgesi). DAB bir alıcı tarafı gerekliliğidir. Bir yabancı Türk mülkü satın aldığında, dövizi bir Türk bankası aracılığıyla liraya çevirmeli ve DAB almalıdır; çünkü Tapu Müdürlüğü bu belge olmadan tapu devrini yapmaz.
Yeniden satışta satıcı olarak DAB'a ihtiyacınız yoktur. Siz tam tersi işlemi yapıyorsunuz — elinizdeki lirayı kendi para birimimize çeviriyorsunuz. BDDK lisanslı herhangi bir bankaya gider, TL gelirinizi çevirir ve yurt dışına havale talimatı verirsiniz. Endişelenmeyin; DAB, sizden satın aldığında alıcının göreviydi.
Sözde %25 dönüşüm kuralı hakkında bir not: bu, 2022–2023 döneminde ihracatçılara ve bazı alıcılara yönelik geçici bir önlemdi. Yeniden satış mülk satıcılarına uygulanmaz ve 2025–2026'da satıcılar için yürürlükte değildir. Gelirinizin tamamını çevirmekte serbestsiniz.
Üçüncü adım: MASAK eşiğini anlayın (yasak değil, bir bildirim)
50.000 ABD doları karşılığını aşan transferler, 5549 Sayılı Kanun uyarınca bankanız tarafından Türkiye'nin Mali Suçları Araştırma Kurulu MASAK'a bildirilir. Dikkatli okuyun: bildirimi siz değil banka yapar ve bildirim bir kısıtlama değil, bir uyum formalitesidir. Transferiniz yine de gerçekleşir.
Burada tek bir kural önemlidir. Asla bir transferi "bölmeyin" — yani 50.000 doların altında kalmak için büyük bir tutarı küçük parçalara ayırmayın. Bölme (structuring), MASAK'ın tam olarak işaretlemek üzere eğitildiği örüntüdür. Gelirinizi tek bir transferde (veya açıkça belgelenmiş az sayıda transferde), açıkça gayrimenkul satış bedeli olarak referanslayarak gönderin.
Dördüncü adım: SWIFT transferinin kendisi
Vergi kapatılıp lira çevrildikten sonra bankanız ev hesabınıza uluslararası bir SWIFT havalesi yapar. Şunları hazır bulundurun:
- Pasaport ve Türk vergi numarası
- Tapu veya onaylı sureti
- Noter onaylı satış sözleşmesi
- Değer artışı vergisi ödeme belgesi veya vergi temizliği (beş yıldan az tutulduysa)
- Alıcı IBAN ve SWIFT/BIC kodu
Paralar genellikle 1 ila 5 iş günü içinde ulaşır. Büyük Türk bankalarındaki uyum kuyrukları Kasım'dan Ocak'a kadar artar; mümkünse yıl sonu transferlerinden kaçının.
Kur riski: dönüşümünüzü zamanlayın
Nihai ödemenizdeki en büyük değişken banka ücretleri değil — TL kurudur. Lira, son yıllarda dolar ve euro karşısında keskin biçimde değer kaybetti. Geliri lira olarak aldığınız ve transfer günü çevirdiğiniz için, o günkü kur eve gidecek tutarınızı doğrudan belirler.
Bu riski ortadan kaldırmanın yolu yok ama yönetebilirsiniz. Hemen çevirmek zorunda değilseniz, kuru izleyin ve transfer günü körü körüne işlem yapmak yerine kur ve makas elverişliyken hareket edin.
Döviz kurları için bankaları karşılaştırma
Döviz makasları bankalar arasında belirgin biçimde değişir. Büyük bir tutarı çevirmeden önce, aynı gün içinde en az Garanti BBVA, İş Bankası ve Yapı Kredi'den teklif karşılaştırın. Büyük tutarlarda makas pazarlığa açıktır — doğrudan dış ticaret birimine sorun.
İki pratik sınıra dikkat edin: çevrim içi döviz platformları bazen daha dar makas sunar ama genellikle yerleşik bir hesap gerektirir ve Wise ile Revolut, Türk banka hesaplarından doğrudan transferi desteklemez. Çoğu satıcı için gerçekçi yol büyük bir Türk bankasıdır.
Maliyeti ne kadar
Yaklaşık 500–2.000 TL banka ücreti artı %0,1–%0,5 döviz makası bütçeleyin. Altı haneli bir tutarda makas, sabit ücreti gölgede bırakır; üç banka arasında kur araştırmanın kendini tam olarak bu yüzden amorti etmesinin nedeni budur.
Kendi ülkenizde beyan
Son olarak, yükümlülükleriniz Türkiye sınırında bitmez. Birçok ülke, mukimlerinin gelen yabancı fonları beyan etmesini veya kazançları vergi amacıyla bildirmesini ister ve kurallar tamamen uyruğunuza ve ikametinize bağlıdır. Bu, ülkenizdeki bir muhasebeciyle kısa bir görüşmeye değer — Türkiye transferini ve kendi ülkenizdeki beyanı iki ayrı ama eşit derecede önemli adım olarak görün.
Gerçekçi bir zaman çizelgesi
Tipik bir yeniden satış satıcısı için: vergi temizliği ve belge toplama en çok zamanı alır, dönüşüm aynı gün olur ve havale bir hafta içinde ulaşır. Baştan sona bir ila iki hafta planlayın, nadiren sürprizle karşılaşırsınız.
Alanya'da satış yapmak paranızı Türkiye'de hapsetmez. Verginizi kapatıp evrakınızı düzene koyup kurda biraz sabırla, geliriniz siz farkına bile varmadan evde olacak.