5-летний таймер выхода: как налог на прирост капитала должен определять момент продажи вашей недвижимости в Алании

5-летний таймер выхода: как налог на прирост капитала должен определять момент продажи вашей недвижимости в Алании Когда вы планируете бюджет на покупку недвижимости в Алании, вы, скорее всего, учитываете налог на передачу права собственности, комиссию агента и ежегодный налог на имущество. Расход, который почти никто не планирует, — это расход на другом конце владения: налог на прирост капитала, который вы можете быть обязаны уплатить при продаже. Правильно рассчитайте сроки — и этот расход будет равен нулю. Ошибитесь на несколько месяцев — и он незаметно «съест» десятки тысяч лир из вашей чистой выручки. Это руководство рассматривает налог на прирост капитала как бюджетную задачу, а не как правовую абстракцию. Цель проста: знать, что вы сохраните после будущей продажи, и позволить этой цифре определять момент выставления объекта на продажу. Правило в одном предложении В Турции прибыль от продажи приобретённой вами недвижимости является налогооблагаемым доходом — называемым «değer artış kazancı» (прирост стоимости) согласно статье mükerrer 80 Закона о подоходном налоге — но только если вы продаёте в течение пяти полных лет (60 месяцев) с даты регистрации права собственности (тапу). Выждите более пяти лет — и весь прирост освобождается от налога, каким бы большим он ни был. Унаследованная или полученная в дар недвижимость освобождена от налога вне зависимости от срока продажи. Как рассчитывается стоимость выхода Налогооблагаемый прирост — это не ваша номинальная прибыль. Вы начинаете с цены продажи и вычитаете: скорректированную на инфляцию цену покупки — первоначальную цену, увеличенную на индекс внутренних цен производителей (Yİ-ÜFE), но только если этот индекс вырос на 10% и более в период между месяцем покупки и месяцем продажи; задокументированные расходы, которые вы понесли: налог на передачу права собственности, нотариальные сборы и иные расходы, связанные с продажей; ежегодную льготу — 150 000 TRY для продаж в 2026 году (против 120 000 TRY в 2025 году). Остаток облагается налогом по прогрессивной шкале подоходного налога.

Пример расчёта чистой выручки Предположим, вы покупаете в 2026 году и рассматриваете продажу в 2028 году (в пределах срока) и в 2031 году (по истечении срока). В 2028 году ваш реальный прирост с учётом инфляции — например, 1 000 000 TRY после индексации и расходов — уменьшается на льготу 150 000 TRY, оставляя 850 000 TRY, облагаемых по прогрессивным ставкам. В 2031 году та же недвижимость, проданная по истечении пятилетнего срока, не повлечёт никаких налоговых обязательств. Для многих владельцев разница между этими двумя датами — самая значительная статья в их бюджете выхода. Включите это в план до покупки Запишите дату тапу в день его получения — именно с этого момента начинается отсчёт пяти лет, а не с момента резервирования или окончательной оплаты. Если вам может понадобиться досрочная продажа, рассчитайте налог заранее, чтобы эта цифра не стала для вас неожиданностью. Индексация, как правило, защищает большую часть номинального прироста, оставляя под налогообложением только реальный прирост. Сохраняйте все квитанции: налоги на покупку, нотариальные расходы, счета за ремонт и гонорары агентов — всё это уменьшает налогооблагаемую сумму. Налог на прирост капитала относится к другим расходам на владение, рассмотренным в нашей статье Полное руководство по налогам на недвижимость и юридическим расходам в Турции, а также к регулярным платежам в нашей статье Налог на недвижимость в Турции для иностранцев: Полный гид 2026. Если вы планируете получать доход от недвижимости до её продажи, доходная сторона рассмотрена в нашем руководстве по Доход от аренды в Алании: реалистичный гид по доходности, налогам и управлению недвижимостью. Самый умный план выхода, как правило, и самый простой: там, где возможно, дождитесь истечения пятилетнего срока. Там, где это невозможно, узнайте цифру заранее и учтите её при принятии решения.