Ce que couvre ce guide
Vous avez trouvé un bien immobilier qui vous plaît à Alanya. Et maintenant ? Ce guide vous accompagne à chaque étape de l'achat d'un bien en Turquie en tant qu'étranger. Sans jargon. Sans mauvaises surprises.
La procédure complète prend entre 4 et 8 semaines, de l'acceptation de l'offre à l'acquisition du titre de propriété. Le système turc protège en réalité assez bien les acheteurs étrangers. Mais vous devez comprendre son fonctionnement.
Qui peut acheter un bien immobilier en Turquie ?
Les citoyens de la plupart des pays peuvent acheter un bien immobilier en Turquie. Les principales exceptions sont la Syrie, la Corée du Nord, Cuba et l'Arménie. Si vous possédez un passeport de l'UE, du Royaume-Uni, des États-Unis, du Canada, de Russie ou de la plupart des pays asiatiques et moyen-orientaux, vous êtes éligible.
Deux limites sont à connaître. Les biens détenus par des étrangers ne peuvent pas représenter plus de 10 % de la superficie totale d'un district. Par ailleurs, une personne physique peut posséder au maximum 30 hectares. En pratique, aucune de ces limites n'affecte les acheteurs d'appartements à Alanya.
Liste des documents nécessaires
Avant de vous rendre au registre foncier, vous devrez préparer les documents suivants.
Numéro fiscal turc (Vergi Numarasi). Vous pouvez l'obtenir le jour même auprès du centre des impôts local ou en ligne via le portail turc e-Devlet. Il est gratuit et la démarche prend environ 15 minutes. Considérez-le comme l'équivalent d'un numéro de sécurité sociale. Il est nécessaire pour toute transaction officielle.
Compte bancaire turc. Il n'est pas légalement obligatoire, mais il est pratiquement indispensable. Vous en aurez besoin pour transférer les fonds et obtenir votre certificat DAP (certificat d'achat de devises). La plupart des banques demandent votre passeport, votre numéro fiscal et un justificatif de domicile. Ouvrez-le 1 à 2 jours avant votre achat.
Passeport accompagné d'une traduction assermentée. Votre passeport doit être traduit en turc par un traducteur assermenté ; cette traduction est appelée noter tasdikli tercume. Tout traducteur agréé peut s'en charger. Votre avocat ou votre agent l'organisera généralement pour vous.
Photos biométriques. Deux photos au format passeport. Vous pouvez les faire réaliser dans n'importe quel studio photo d'Alanya pour environ 50 TL.
Évaluation immobilière réalisée par un expert agréé par le SPK. Elle est obligatoire pour tous les acheteurs étrangers. Un expert indépendant agréé par le Conseil des marchés de capitaux de Turquie (SPK) évalue le bien. La procédure prend 3 à 5 jours ouvrés et coûte généralement entre 5 000 et 10 000 TL. La valeur estimée détermine le montant minimal sur lequel sera calculée la taxe de transfert du TAPU.
Procuration (si vous n'êtes pas présent). Si vous ne pouvez pas être en Turquie le jour du transfert, vous aurez besoin d'une procuration notariée. Votre avocat pourra accomplir la procédure de transfert du TAPU en votre nom.
La procédure d'achat en 8 étapes
Voici exactement ce qui se passe, dans l'ordre.
Étape 1 : obtenez votre numéro fiscal. Rendez-vous au centre des impôts local avec votre passeport. Le numéro est délivré le jour même. Vous pouvez également effectuer la demande en ligne via e-Devlet.
Étape 2 : ouvrez un compte bancaire. Munissez-vous de votre passeport, de votre numéro fiscal et d'un justificatif de domicile. La procédure prend 1 à 2 jours ouvrés. Vous en aurez besoin pour les virements et votre certificat DAP.
Étape 3 : trouvez un bien et négociez. Assurez-vous de bien connaître le prix demandé, les éléments inclus et la situation juridique du bien. Avant de verser quoi que ce soit, passez à l'étape 4.
Étape 4 : faites évaluer le bien. L'expert agréé par le SPK vérifie la valeur marchande, la situation juridique et les éventuelles charges grevant le bien. Ne négligez pas cette étape. Elle prend 3 à 5 jours et vous protège contre un prix excessif.
Étape 5 : signez le contrat préliminaire. L'acompte habituel représente 10 % du prix convenu. Vérifiez que votre contrat précise clairement le calendrier, les conséquences d'un désistement de l'une ou l'autre des parties et les équipements inclus. Faites toujours examiner le contrat par un avocat indépendant avant de le signer. Prévoyez entre 1 000 et 3 000 euros d'honoraires juridiques.
Étape 6 : obtenez l'autorisation militaire. Cela peut sembler intimidant, mais la procédure est simple. Lorsque vous demandez le transfert du TAPU, le registre foncier (TKGM) transmet automatiquement votre dossier au ministère de la Défense nationale. Celui-ci vérifie que le bien ne se trouve pas dans une zone militaire réglementée.
Vous n'avez pas de demande distincte à déposer. La vérification s'effectue en arrière-plan. Le traitement prend entre 5 et 20 jours ouvrés. La plupart des dossiers sont finalisés en moins de 3 semaines.
Étape 7 : effectuez le transfert du TAPU au registre foncier. Vous ou votre avocat vous rendez au bureau du registre foncier. L'acheteur et le vendeur signent tous les deux. Vous payez la taxe de transfert du TAPU, qui représente 4 % de la valeur déclarée. Elle est généralement répartie à parts égales, soit 2 % pour l'acheteur et 2 % pour le vendeur.
Vous devrez également payer les frais du fonds de roulement, d'environ 790 euros. Les acheteurs étrangers doivent acquitter des frais supplémentaires d'environ 16 629 TL par transaction, soit environ 3 fois le tarif national.
Vous repartez avec un TAPU. Votre titre de propriété. Le bien vous appartient légalement.
Étape 8 : transférez les abonnements aux services publics. Présentez votre TAPU et votre passeport aux bureaux locaux. Dans les constructions neuves, les services sont généralement déjà raccordés. Il vous suffit de changer le titulaire des contrats. Frais de raccordement : électricité entre 1 500 et 2 500 TL, eau entre 500 et 1 000 TL, Internet entre 300 et 500 TL.
Détail complet des coûts
Voici ce que vous devrez payer en plus du prix du bien.
Taxe de transfert du TAPU. 4 % de la valeur déclarée. Généralement répartie entre l'acheteur et le vendeur à hauteur de 2 % chacun.
Frais du fonds de roulement. Environ 790 euros.
Frais applicables aux acheteurs étrangers. Environ 16 629 TL, soit près de 3 fois le tarif national.
Évaluation SPK. Entre 5 000 et 10 000 TL.
Honoraires juridiques. Entre 1 000 et 3 000 euros pour un avocat indépendant.
Commission de l'agent immobilier. Généralement 3 % à la charge de l'acheteur. Ce montant est négociable.
Coût total de l'achat. Prévoyez entre 7 et 10 % en plus du prix du bien.
Taxe foncière annuelle. 0,2 % de la valeur imposable pour un logement situé dans une zone métropolitaine. Point important : en 2026, les valeurs servant de base d'imposition pourraient être multipliées par 3 au maximum par rapport à leur niveau de 2025.
Signaux d'alerte : quand faut-il renoncer ?
L'agent n'est pas agréé. Les agents immobiliers légitimes sont enregistrés auprès du TURSAB ou du TTBS. Demandez à voir leur attestation.
On vous pousse à payer avant d'obtenir un avis juridique. Un vendeur sérieux attendra 48 heures afin que votre avocat puisse examiner le contrat.
Le bien ne possède pas d'iskan. Ce certificat d'habitabilité confirme que le bâtiment respecte les normes de sécurité. Sans lui, vous rencontrerez des difficultés concernant les services publics, l'assurance et la revente.
Le TAPU mentionne un autre propriétaire. Vérifiez la propriété auprès du registre foncier avant de transférer le moindre montant.
L'agent vous déconseille une évaluation indépendante. L'évaluation SPK est obligatoire pour les étrangers. Toute personne qui tente de vous en dissuader constitue un signal d'alerte.
On vous demande de déclarer un prix inférieur. Sous-déclarer la valeur du bien réduit la taxe sur le TAPU. C'est également illégal et cela vous causera des problèmes lors de la revente.
Ne payez jamais en espèces. La législation turque exige une preuve de paiement documentée par l'intermédiaire du système bancaire.
Calendrier : de l'offre à la remise des clés
Délai minimal : 4 semaines. Tous les documents sont prêts et l'autorisation militaire est obtenue rapidement.
Délai habituel : 6 semaines.
Délai maximal : 8 semaines. Vérification militaire complexe ou retards dans les documents.
L'autorisation militaire est la principale variable. La plupart des acheteurs l'obtiennent en moins de 2 semaines. Certains doivent attendre la totalité des 20 jours ouvrés.
FAQ
Dois-je être présent en Turquie pour la signature ? Non. Vous pouvez accorder une procuration à un avocat qui vous représentera au registre foncier. La procuration doit être notariée, soit en Turquie, soit dans un consulat turc de votre pays de résidence.
Combien de temps prend l'autorisation militaire ? Entre 5 et 20 jours ouvrés. La plupart des dossiers sont finalisés en moins de 3 semaines. La procédure est automatiquement gérée par le TKGM lorsque vous demandez le transfert du TAPU. Cette vérification confirme que le bien ne se trouve pas dans une zone réglementée.
De quels documents ai-je besoin ? Un passeport accompagné d'une traduction turque assermentée, 2 photos biométriques, un numéro fiscal turc, un compte bancaire turc, une évaluation immobilière SPK et un certificat DAP. Si vous faites appel à un représentant, ajoutez une procuration notariée.
Puis-je obtenir un permis de séjour en devenant propriétaire ? Oui, si votre bien vaut au moins 200 000 $. Le permis est valable jusqu'à 2 ans et peut être renouvelé. En 2026, de nombreux quartiers d'Alanya sont fermés aux nouvelles inscriptions d'étrangers lorsque la population étrangère dépasse 20 %. Vérifiez l'adresse exacte avant d'acheter.
Que faire si je découvre des problèmes après l'achat ? La législation turque protège les acheteurs. Les défauts structurels découverts dans un délai de 5 ans peuvent faire l'objet d'un recours contre le vendeur ou le promoteur. Documentez toujours l'état du bien avant de signer.
Ce guide est fourni uniquement à titre informatif. Les lois immobilières évoluent. Consultez un avocat turc agréé avant tout achat.
