Résumé
Le programme turc de citoyenneté par investissement reste l’un des plus rapides et des plus accessibles au monde. Les faits essentiels : investissez 400 000 $ dans l’immobilier, conservez le bien pendant 3 ans et obtenez la citoyenneté pour toute votre famille en 3 à 6 mois. Votre passeport turc vous permet d’accéder à 114 pays sans visa ou avec un visa à l’arrivée.
Coût de la citoyenneté turque par investissement en 2026 : la règle des 400 000 $ dans l’immobilier
L’investissement immobilier minimal est de 400 000 USD. Vous pouvez combiner plusieurs biens. Un appartement de 250 000 $ et un studio de 150 000 $ permettent de remplir les conditions. Les deux doivent être à votre nom.
La valeur doit être attestée par une expertise réalisée par un professionnel agréé par la SPK et par les justificatifs de virements bancaires internationaux. Une restriction de conservation de 3 ans est inscrite sur votre TAPU. Passé ce délai, vous pouvez vendre librement tout en conservant définitivement votre citoyenneté.
Le seuil est passé de 250 000 $ à 400 000 $ en juin 2022. Les experts prévoient une nouvelle hausse en 2026 en raison de la demande et de l’inflation. Aucune annonce officielle n’a encore été faite, mais il est conseillé d’agir rapidement.
Processus étape par étape
Mois 1 : achat du bien. Suivez le processus d’achat standard : numéro fiscal, compte bancaire, expertise SPK, contrat, autorisation militaire et transfert du TAPU. Comptez 4 à 8 semaines. Veillez à documenter les virements bancaires et à obtenir votre certificat DAP.
Mois 1 à 2 : demande. Déposez votre demande auprès de la Direction générale de la population et de la citoyenneté avec votre TAPU annoté, l’expertise SPK, les relevés bancaires, les certificats DAP, votre passeport, des photos ainsi que les actes de naissance et de mariage apostillés.
Mois 2 à 5 : examen. L’administration examine les documents et effectue des contrôles de sécurité. Il s’agit de la phase la plus longue, qui dure de 2 à 4 mois.
Mois 5 à 6 : approbation. Le certificat de citoyenneté est délivré. Le passeport suit sous 1 à 2 semaines. Le conjoint et les enfants de moins de 18 ans sont inclus sans investissement supplémentaire.
Analyse du retour sur investissement
Rendements locatifs. Le rendement brut moyen en Turquie est de 7,32 % (T1 2026, Global Property Guide). Alanya offre davantage : de 8 % à 12 % pour les locations longue durée et de 15 % à 18 % pour les locations touristiques de courte durée. Les rendements nets sont inférieurs de 1,5 à 2 points aux rendements bruts. Ces résultats dépassent ceux des marchés européens, dont la moyenne se situe entre 3 % et 5 %.
Valorisation. Les prix à Alanya ont augmenté de 18 % en valeur nominale sur un an (Endeksa, fin 2025). Après prise en compte d’une inflation de 31 %, cela représente -10 % en termes réels. Prévision pour 2026 : une hausse nominale de 5 % à 10 %. Les investisseurs en dollars doivent tenir compte du risque de change.
Vacance. Le taux de vacance à Alanya est de 4 % (janvier 2026), ce qui témoigne d’un marché relativement tendu favorable au niveau des loyers.
Puissance du passeport
Classé 51e dans l’indice Henley 2026. Accès à 114 pays. La Turquie bénéficie d’un traité avec les États-Unis pour le visa investisseur E-2, qui permet aux citoyens turcs de vivre et de travailler aux États-Unis en créant une entreprise.
Il n’existe aucun accès sans visa à l’espace Schengen, au Royaume-Uni ou au Canada. Ces destinations nécessitent des demandes distinctes.
La Turquie face à ses concurrents
Turquie. 400 000 $, 3 à 6 mois, citoyenneté complète, famille incluse, 114 pays.
Portugal. Voie immobilière fermée en 2023. Investissement de 500 000 euros dans un fonds. Citoyenneté après 5 ans. Délai de traitement de 12 à 18 mois.
Malte. Minimum de 690 000 euros. De 12 à 36 mois. Citoyenneté complète, mais coût nettement supérieur.
Émirats arabes unis. Golden Visa à 545 000 $. Résidence de 10 ans uniquement, sans citoyenneté. De 2 à 4 semaines.
La Turquie l’emporte sur la rapidité, le coût et l’obtention de la citoyenneté plutôt que d’une simple résidence. En contrepartie, son passeport est moins puissant que ceux proposés par les programmes de l’UE.
Évaluation des risques
Devise. La livre turque s’est fortement dépréciée. Cela avantage les acheteurs en dollars au moment de l’acquisition, mais crée une incertitude à la revente. Les biens sont souvent commercialisés en euros ou en dollars afin d’offrir une certaine protection.
Évolution du programme. Le minimum a déjà été relevé une fois, en 2022. Une nouvelle hausse est possible. Le programme fonctionne sans interruption depuis 2017.
Politique. L’appartenance à l’OTAN apporte une stabilité institutionnelle. L’inflation avoisinait 31 % en 2025. Le pays occupe une position géopolitique entre l’Europe et le Moyen-Orient.
Qualité des biens. Istanbul offre des rendements plus faibles, de 5 % à 7 %, mais une meilleure valorisation. Alanya offre des rendements supérieurs, de 8 % à 14 %, ainsi qu’un cadre de vie attractif. Une vérification approfondie du promoteur et de la qualité de construction est indispensable.
Stratégie géographique
Istanbul. Stratégie axée sur la plus-value. Centre d’affaires mondial. Rendements de 5 % à 7 %.
Alanya et Antalya. Stratégie axée sur les revenus. Demande portée par le tourisme. Rendements de 8 % à 14 %.
Marchés émergents. Mersin, Trabzon, Bodrum. Ticket d’entrée plus faible, marchés moins éprouvés et risque supérieur.
Après l’obtention de la citoyenneté
Vous pouvez vendre après 3 ans. La citoyenneté est permanente. La taxe annuelle de 0,2 % reste due tant que vous possédez le bien. Aucune imposition sur la plus-value après 5 ans de détention. Les non-résidents étrangers bénéficient d’une exonération de TVA de 18 % sur les constructions neuves.
FAQ
Les enfants de plus de 18 ans peuvent-ils être inclus ? Non. Seuls les conjoints et les enfants de moins de 18 ans sont éligibles. Les enfants majeurs doivent réaliser leur propre investissement de 400 000 $.
Dois-je vivre en Turquie ? Aucune obligation de résidence. Vous devez conserver le bien pendant 3 ans.
Double nationalité ? La Turquie l’autorise. Vous n’avez pas besoin de renoncer à votre nationalité actuelle.
Puis-je vendre après 3 ans ? Oui. L’annotation du TAPU est supprimée après 3 ans. Vous pouvez alors vendre librement. La citoyenneté est permanente.
Obligations fiscales ? Les mêmes que pour les citoyens turcs. Taxe foncière annuelle de 0,2 %. Les revenus locatifs inférieurs à 58 000 TRY par an sont exonérés. Les plus-values sont imposées de 15 % à 40 % en cas de vente dans les 5 ans, mais le prix d’achat est ajusté à l’inflation selon l’IPP.
Les programmes d’investissement peuvent évoluer. Consultez un avocat agréé spécialisé en immigration avant de déposer votre demande.
