D'abord, la bonne nouvelle
Les étrangers paient les mêmes taux d'imposition immobilière que les citoyens turcs. Aucun supplément. Aucune taxe particulière pour les propriétaires étrangers. La seule différence est la présence de frais administratifs légèrement supérieurs au bureau du TAPU lors de l'achat.
La fiscalité immobilière turque est faible par rapport à celle de l'Europe et de l'Amérique du Nord. Mais l'année 2026 apporte des changements que vous devez connaître.
Impôts et frais lors de l'achat
Taxe de transfert TAPU : 4 %. C'est la principale dépense. Elle est calculée sur la valeur déclarée du bien. En pratique, l'acheteur et le vendeur la partagent à raison de 2 % chacun. Pour un bien de 200 000 euros, votre part s'élève donc à 4 000 euros.
Frais du fonds renouvelable : environ 790 euros. Il s'agit de frais administratifs gouvernementaux fixes payés au registre foncier.
Frais administratifs pour les acheteurs étrangers : environ 16 629 TL. Cela représente environ trois fois les frais payés par les citoyens turcs. Ils devraient dépasser 20 800 TL en 2026. C'est contrariant, mais pas rédhibitoire.
Évaluation SPK : 5 000 à 10 000 TL. Obligatoire pour les acheteurs étrangers. Elle couvre l'expertise indépendante.
Coût total de l'achat : 7 à 10 % en plus du prix du bien, y compris la commission de l'agent (généralement 3 %) et les frais juridiques (1 000 à 3 000 euros).
Exonération de TVA pour les étrangers. C'est un avantage majeur. Les acheteurs étrangers qui n'ont pas résidé en Turquie au cours des 12 derniers mois sont exonérés de la TVA de 18 % sur les biens neufs. Pour un logement neuf de 300 000 euros, cela représente une économie de 54 000 euros. Cette exonération s'applique uniquement aux achats de première main auprès de promoteurs, et non aux biens revendus.
Taxe foncière annuelle
La taxe foncière annuelle en Turquie est d'une simplicité appréciable.
Logements résidentiels (zones métropolitaines comme Alanya) : 0,2 % de la valeur estimée. Pour un bien évalué à 3 millions de TRY, cela représente 6 000 TRY par an (environ 170 euros).
Logements résidentiels (zones non métropolitaines) : 0,1 %.
Biens commerciaux : 0,4 % en zone métropolitaine et 0,2 % en zone non métropolitaine.
Terrains : 0,1 à 0,6 % selon leur classification.
Calendrier de paiement : deux échéances par an, en mai et en novembre. Le paiement s'effectue auprès de la municipalité locale (belediye).
Le changement de 2026 à connaître. Les valeurs foncières imposables de référence pourraient être multipliées par trois par rapport à leur niveau de 2025. Si votre bien était évalué à 3 millions de TRY, il pourrait être réévalué à 9 millions de TRY. Votre taxe annuelle passerait alors de 6 000 à 18 000 TRY. Cette évolution n'a pas encore été finalisée dans toutes les zones, mais prévoyez une hausse importante.
L'assurance contre les tremblements de terre (DASK) est obligatoire. Il ne s'agit pas d'une taxe, mais tous les propriétaires doivent la souscrire. Son coût dépend de la taille et de l'emplacement du bien, mais se situe généralement entre 500 et 2 000 TRY par an.
Impôt sur les plus-values
C'est ici que la Turquie se montre généreuse.
Détention pendant plus de 5 ans : aucune imposition sur la plus-value. Si vous conservez votre bien pendant plus de cinq ans, vous ne payez rien lors de sa vente. Il s'agit de l'une des règles les plus favorables du bassin méditerranéen.
Vente dans les 5 ans : impôt progressif de 15 à 40 % sur votre bénéfice. Deux mécanismes de réduction importants s'appliquent toutefois.
Ajustement en fonction de l'inflation. Vous pouvez ajuster votre prix d'achat à l'aide de l'indice turc des prix à la production (IPP). Compte tenu de la forte inflation en Turquie, cet ajustement élimine souvent la majeure partie, voire la totalité, de la plus-value imposable. Exemple : vous achetez pour 1 million de TRY en 2020 et revendez pour 2 millions de TRY en 2025. Si l'IPP a augmenté de 100 % au cours de cette période, votre coût d'acquisition ajusté est de 2 millions de TRY. Plus-value imposable : zéro.
Exonération annuelle. Les premières 120 000 TRY de plus-value (montant de 2025) sont exonérées d'impôt. Ce seuil est révisé chaque année.
En pratique : la plupart des acheteurs étrangers qui revendent dans les cinq ans paient peu ou pas d'impôt sur la plus-value grâce à l'ajustement selon l'IPP, en particulier pendant les années de forte inflation en Turquie.
Imposition des revenus locatifs
Si vous louez votre bien, la Turquie impose les revenus correspondants. Voici comment cela fonctionne.
Seuil d'exonération : 58 000 TRY par an (2026). Si le montant total de vos revenus locatifs est inférieur à ce seuil, vous ne payez aucun impôt et n'avez pas de déclaration à déposer. Cela couvre la plupart des biens abordables loués à long terme.
Au-dessus du seuil : taux progressifs. 15 % sur la première tranche, puis 20 %, 27 %, 35 % et 40 % pour la tranche la plus élevée. Les limites exactes des tranches sont révisées chaque année.
Les dépenses déductibles réduisent sensiblement votre revenu imposable. Vous pouvez déduire les intérêts du prêt immobilier, les frais d'entretien et de réparation, les frais de gestion du bien, les primes d'assurance, les commissions d'agence, l'amortissement (sur le bâtiment, mais pas sur le terrain) ainsi que la taxe foncière annuelle elle-même.
Retenue à la source pour les non-résidents. Si vous n'êtes pas résident fiscal turc, votre locataire ou votre gestionnaire immobilier doit retenir 20 % du loyer brut et le verser à l'administration fiscale. Vous déposez ensuite une déclaration annuelle pour effectuer la régularisation.
Conventions contre la double imposition. La Turquie a conclu des conventions fiscales avec la plupart des pays européens, le Royaume-Uni, les États-Unis et d'autres pays. Elles évitent que les mêmes revenus locatifs soient imposés deux fois. Vous bénéficierez généralement dans votre pays de résidence d'un crédit correspondant aux impôts payés en Turquie.
Calendrier fiscal
Janvier à mars : dépôt de la déclaration fiscale annuelle relative aux revenus locatifs de l'année précédente.
Mai : première échéance de la taxe foncière annuelle.
Novembre : deuxième échéance de la taxe foncière annuelle.
Dans les 15 jours suivant la vente : déclaration de la plus-value en cas de vente dans les cinq ans.
Conservez tous vos justificatifs. Les services fiscaux turcs sont de plus en plus numérisés, mais les documents papier restent importants pour la déduction des dépenses.
FAQ
Dois-je payer des impôts en Turquie et dans mon pays de résidence ? Peut-être. La Turquie impose les revenus perçus en Turquie. Votre pays de résidence peut également imposer vos revenus mondiaux. La plupart des pays ont conclu avec la Turquie des conventions visant à éviter la double imposition. Consultez un conseiller fiscal spécialisé dans les situations internationales pour votre cas particulier.
Que se passe-t-il si je ne paie pas la taxe foncière ? Des pénalités de retard s'accumulent chaque mois. Les impôts impayés créent une sûreté sur le bien, ce qui vous empêche de le vendre. La municipalité peut finalement engager une procédure de recouvrement. Payez toujours dans les délais.
Puis-je déduire les frais de rénovation ? Pour les revenus locatifs : oui. L'entretien, les réparations, les assurances et les frais de gestion sont tous déductibles. Pour les plus-values : les travaux de rénovation augmentent votre coût d'acquisition, réduisant ainsi la plus-value imposable lors de la vente.
Existe-t-il un impôt sur la fortune immobilière ? Non. La Turquie ne prélève pas d'impôt sur la fortune. Vous payez uniquement la taxe foncière annuelle calculée sur la valeur estimée du bien, et non sur la totalité de votre patrimoine net.
Les étrangers paient-ils davantage d'impôts ? Non. Tous les taux d'imposition immobilière sont identiques pour les citoyens turcs et les étrangers. La seule différence réside dans les frais administratifs plus élevés au bureau du TAPU lors du transfert, qui représentent environ trois fois le tarif national.
La législation fiscale évolue. Ce guide reflète les taux de 2025–2026. Consultez un conseiller fiscal turc agréé avant de prendre toute décision financière.
